【房企中报季】2014年中期业绩系列快评之(七)新城控股

　　新城控股：蓄势待发冲击业绩

　　分析师/CRIC研究中心沈晓玲、洪圣奇(香港)、许一星

　　充足货量和布局调整支撑全年销售目标

　　2014年上半年，新城控股实现合约销售额97.11亿元，合约销售总建筑面积约102.94万平方米(含车位销售面积)，完成全年销售目标240亿元的41%。不仅如此，与去年同期76.1亿元的合约销售额相比，2014年上半年的合约销售额上升了27.6%。总体来看，上半年新城合约销售额区域分布均衡。

　　根据企业货量和外部环境来看，新城控股完成全年销售目标基本没有难度。首先，企业全年可售资源为470亿，如果按照上半年50%左右的去化率来推算，全年可实现240亿元的销售收入。其次，在经历上半年的市场调整后，7月开始限购和限贷政策也开始放松，一定意义将是企业利好。再次，下半年有新盘销售的城市有苏州，南京，杭州，上海，镇江，无锡，常州和南通等，城市分布平衡，可适当分散单一城市市场风险。

　　从销售区域来看，今年上半年新城控股位于上海、常州、苏州和南京合约销售额分别约为人民币25.09亿元、21.77亿元、人民币19.91亿元和16.83亿元，分别占总合约销售额的26.24%、22.77%、20.83%和17.60%。其中，上海取代常州(占比22.8%)，成为贡献销售额最多的城市，南京、苏州亦有布局。企业通过布局调整，降低常州市场供求不佳的风险。对比2013年上半年的销售分部来看，企业今年苏州和南京地区的销售占比提升明显，其中苏州地区销售占比上升7.7个百分点至20.80%，成为新城销售占比第三位的城市，南京地区的占比也提升了7.6个百分点，在今年上半年市场处于弱势格局下，企业通过区域销售重心的调整，获得成功。

　　强大融资能力弥补企业现金流缺口

　　从企业的资金流看，新城控股收支平衡性遇到压力。不考虑偿债，下半年企业需支付工程款约55亿元人民币，土地款约23-24亿，仅这两项支付金额即为78-79亿元。而截止中期，新城控股货币资金仅为56.49亿元，甚至无法覆盖工程款和土地款的支出。

　　为保证现金流收支平衡，下半年企业一方面对销售规模和销售回款方面将加大力度，另一方面也需要拓展融资渠道，争取获得更多资金支持。事实上，除了上半年已经获得了融资外，企业在7月已经获得了两笔融资，分别是3.5亿美元利率为10.25%的5年期优先票据，以及20亿元利率为8.9%的5年期公司债。值得关注的是，除了部分用于保障房代建项目和城中村改造项目的债券融资放开之外，2009年开始国内债券融资便已暂停。此次新城以区别于保障房建设的融资目的，获得审核通过并发行成功，实属首例。而且这笔公司债条件也十分苛刻，比如公司负债最高不能超过总资产的40%，同时证监会进行一轮审核，国土资源部进行二轮审核，公司规模越大越难通过审核。公司的93个项目都通过了国土资源部审核，目前只有极少数公司打通了这个渠道。可以看出，新城控股的企业信誉和营业状况良好，企业融资能力较强。

　　土地储备充足，区域分布有待改善

　　今年上半年房地产市场形势逐渐转弱，土地市场也不可避免遭遇冷场，迫使企业的投资量大下降。作为扎根于长三角发展的新城而言，今年上半年拿地比去年审慎。截止6月末企业只在上海、南京、杭州拿了3幅土地，并无新进入的城市，涉及总建筑面积48.22万平方米，拿地总额为38.69亿元，同比上涨2.3%，楼板价每平方米8023元/平方米。从拿地城市来看，符合新城优先考虑长三角核心城市的策略。而企业拿地量下跌主要因为去年拿地规模较大，今年面临淡市增速放缓趋势下销售去化能力不足，采取高周转去存货策略。

　　2014年上半年，企业土地储备接近1400万平方米，根据企业往年的销售面积推算，企业的土地储备能满足未来6年的销售；因此，新城的土地储备资源相当充足。从土地储备的区域来看，新城控股的土地储备分布依然以常州地区为主，占比为505.75万平方米，占企业总建筑面积36.29%，位列其他城市之首。如此之大的储备，在常州市场存量高的背景下，或可增加企业运营风险。而据企业透露，常州政府在原则不推土地，目标是去库存。如果不卖土地的话，3年后常州市场将会回暖，同时，公积金增量，契税返还，这些有利政策的出台，将推动市场销售。

　　补充说明：此报告仅为企业业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的半年报分析报告推出，敬请关注！