【房企中报季】2014年中期业绩系列快评之(六)华润置地

　　华润置地：高效资金运营撬动商业扩张

　　分析师/CRIC研究中心 朱一鸣、洪圣奇(香港)、陈开朝

　　风险城市重压，全年目标难完成

　　1-7月，华润置地实现签约销售金额298亿元，同比下降22%。业绩大幅下滑，主要受推案少和风险城市集中布局拖累：由于推案跟不上，在一季度市场行情还好的时候，企业已连续3个月同比降幅都近40%以上，尤其在1月份降幅近6成。而在杭州、青岛、宁波等风险城市，业绩更是明显受影响，大幅下滑。以杭州为例，企业销售同比降幅超9成，这个主力销售区去年前7月贡献业绩近40亿元，今年前7月已不到2亿元。

　　1-7月，华润置地仅实现年度目标的43%，远落后于恒大、万科等龙头房企。企业如要完成700亿目标，接下来月均要卖80.4亿。而在华润的历史上，月度销售超过80亿元的仅2013年1月一次。

　　为提振销售，8月19日华润置地宣布拟收购母公司旗下深圳及山东四个物业，具体为深圳大涌村项目、深圳三九银湖项目、济南兴隆项目及济南档案馆东项目。可看到，4个项目中，有3个今年都有业绩贡献：深圳大涌村项目一期产品预计将于9月底、10月初入市，下半年预计销售几十亿元，深圳三九银湖项目一期产品400套高层住宅预计10月末推出，而济南兴隆项目已开盘在售。如果成功，这将是母公司最大规模的一次注资，对提振企业三四季度销售无疑有帮助。但要看到，今年上半年企业去化率低至34%，如果三四季度没有显著改善，企业完成700亿元目标的可能性非常小。

　　净负债率升至55% 

　　营收利润快增。上半年，企业营业收入276.88亿港元，同比增长76%；其中，开发物业实现营业收入240.54亿元，同比增长91%；包括酒店在内的投资物业实现营业收入26.27亿元港币，同比增长22%。核心净利润大增83.7%至36.90亿港元。

　　净利润率大降。上半年，企业毛利率为31%，同比下滑0.8个百分点；其中开发物业结算毛利率为28.2%，略高于去年同期。净利率为18%，同比下滑9.8个百分点，降幅明显。但核心净利润率为11%，同比上升2.9个百分点。

　　负债相对合理。截至6月末，企业持有现金245.09亿元港币，现金短债比约1.0，现金足以应付短债偿付。长短债比为2.3，债务结构合理。由于快速扩张，净负债率同比上升17.2个百分点至55%，但依然处于稳健水平。

　　聚焦二三线高强度拿地

　　1-7月，华润置地以197亿元增持了计容积率面积621.53万平米的土地，同比分别激增273%和349%，其中开发物业549.87万平米，投资物业71.66万平米。前7月，华润置地拿地销售比地投入/销售金额比)为0.66，位居典型房企首位。

　　拿地聚焦二三线，重心继续下沉。从近三年拿地面积看，一线比重持续下滑，从2012年的近2成下降到去年的近1/7，今年前7月已下降至3%；今年前7月二线拿地比重超过7成，与2013年持平，三四线比重近1/4，明显上升。随着华润置地商业版图不断拓展，万象城和五彩城加快在全国复制，企业土地扩张也开始“深入二三线”布局。

　　高效资金运营推动商业大扩张

　　在国内房企纷纷减少拿地之时，华润置地却逆势强劲扩张，一个促因是土地市场行情下行时战略储备机遇显现，但更多还是基于企业自身的商业战略规划。

　　7月，华润置地发布未来商业地产发展战略，将致力成为“中国商业地产领导者”。今年以来企业高节奏拿下多幅地块，绝大部分是为其商业布局服务。比如，企业1月、5月在柳州、汕头落子，将分别用来打造广西、广东第二个万象城；6月以38.34亿元摘得福州鼓楼区两地块将分别用来建万象城跟五彩城，7月与桂林签约，将华润万象城、华润五彩城、国际旅游养生养老三大项目，总投资约400亿港元；在佛山、贵阳、南京等地，华润置地也有落子布局高端城市综合体。上述项目，除去佛山、贵阳、桂林的政府签约项目，剩下6个商业项目合计投入月108亿元和274万平米，分别占企业前7月拿地的55%和44%。其它地块，除了昆明盘龙区KCPL2012-30地块是住宅定位外，也基本上是商住项目。

　　对于经常需要高溢价拿地的商业地产而言，华润置地今年无疑赶上了好时候：企业前7月，除了北京市门头沟区门头沟新城MC00-0017-6007等地块商业金融以108%高溢价拿下，以及昆明盘龙区KCPL2012-30地块以46%中溢价拿下外，基本都以底价拿下。

　　在强劲扩张时，企业现金流依然通常，主要受益于高效的资金运营：

　　一是高效的经营现金流。截至6月末，华润置地在营物业总建筑面积达250.21万平米(具体包括144万平米商业、37万平米办公、18万平米酒店)，企业20多个持有物业上半年实现营业额26.27亿元港元。折算人民币，华润置地持有物业营收坪效高达4.61元/(天*平方米)，远高于拥有成熟商业品牌的万达、中粮、龙湖等标杆房企。这从侧面说明，华润置地持有物业的经营效率非常高的。到2017年，企业商业项目运营将进入高峰期，主力项目将上升到40多个，营收预计也将翻番增长。这笔持续稳定高增长的产出将有力反哺商业地产的持续扩张。

　　二是活跃的境外低息融资。背靠雄厚的华润集团，有华润信托和华润银行等兄弟金融机构的贷款支持，同时企业境外低息融资优势也非一般房企可比。今年为配合商业板块大扩张，华润置地于2月发布20亿美元的中期票据计划，截至中报发布日，已成功筹集5年期年息4.375%的8亿美元和10年期年息6.000%的7亿美元优先债券；7月，企业又从银行成功融资15亿元人民币和54.6亿元港币。1-7月，仅上述融资折合人民币近150亿元，为商业板块强劲扩张提供了有力支撑。