7月房价环比跌幅创近十年最大

　　文/上海易居房地产研究院 严跃进

　　8月18日，国家统计局发布《7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。数据显示，与6月份相比，房价环比下降的城市有64个，上涨的城市有2个，有近9成城市出现了房价环比下跌。

　　房价指数环比跌幅扩大，同比涨幅继续回落

　　上海易居房地产研究院根据国家统计局8月18日公布的《2014年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》计算得知：7月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.9%，延续了5月份开始的下跌态势，但跌幅明显扩大，相比6月跌幅扩大了0.5个百分点。而同比涨幅2.6%，相比6月份大幅回落1.7个百分点。

　　70城房价指数指标从2005年开始使用，如此计算，今年7月房价环比跌幅不仅创下了2008年以来的历史新高，同时也创下了近十年的最大。

　　厦门房价环比涨幅最大，杭州房价下跌最明显。7月份，70个城市中，房价环比上涨最快的城市是厦门，涨幅为0.2%，厦门在今年的房价环比涨势一直较强势。而温州没有出现环比下降的态势，和6月保持持平，或意味着温州房价已跌至底部。7月环比降幅城市显著增多，杭州环比降幅为2.5%，比6月扩大了0.7个百分点，再次位居降幅首位。下表给出了环比涨幅前10位和涨幅后10位城市排序。

　　各个城市同比涨幅在继续收窄。7月份，70个城市中，厦门在同比涨幅中位居首位。但相比6月份，涨幅收窄了2.2个百分点。房价同比下跌城市有3个，分别为温州、杭州和韶关，跌幅分别为4.9%、2.5%和1.7%。其中温州跌幅收窄了0.4个百分点。

　　城市分类中，一线城市跌幅最大

　　7月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比跌幅继续扩大，跌幅分别为1.2%、1.0%和0.9%，相比6月0.4%、0.5%和0.5%的数值均有所扩大。7月份，一二三线城市的库存去化压力依然很大，库存去化周期明显扩大。在库存的压力下，房企降价促销力度加大，进而使得房价跌幅扩大。

　　同时，7月份一线城市房价环比跌幅表现了三个特征：第一、跌幅首次超过二三线城市。第二、4个一线城市均出现房价环比下滑的态势。第三、对比二三线城市，一线城市跌幅扩大的态势更明显。

　　二手房环比跌幅扩大，下跌城市占9成

　　7月份，70个大中城市二手住宅价格环比跌幅0.8%，较6月份跌幅继续扩大。与6月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有65个，持平的城市有4个，上涨的城市有1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。

　　地方救市力度必将进一步加大

　　自2012年6月份以来，70个大中城市房价连续上涨23个月。今年5月份开始，房价指数出现环比下跌，而6-7月份跌幅开始扩大。包括一二三线城市、一二手房等都出现了大降温。越来越多的城市步入房价下跌的通道，会进一步加重看跌情绪。同时，从结构上看，一线城市房价下跌的幅度最大，不排除未来一线城市在信贷放松、普通商品住宅标准调整等方面进行“救市”。

　　从我们的彩虹图分布来看，当前房价已步入“过冷”区间。从房企角度看，在市场降温下，降价促销的力度会加大。而从城市的角度看，房价下跌会使得救市的力度加大，各类新的刺激会不断推出。而且，央行和银监会也会加快引导商业银行放松房贷，尤其是首套贷。

　　当然，我们认为，8月份房价依然面临下滑的压力。原因是：信贷环境没有得到实质性的放宽；8月本身就是楼市的成交淡季；全国楼市降温的态势具有一定的惯性；7月房价下跌会加重观望情绪。总体上看，楼市降温态势依然会持续一段时间。

　　上海限贷乌龙但利率调整有望成趋势

　　【事件】上周六(8月16日)晚，网传建行上海分行放松限贷，并附有一张类似官方文件的图片，着实可谓“有图有真相”。文件显示，新的限贷政策主要包含四个方面：第一，外地户籍居民外地购房贷款结清，本市首次购房算首套；第二，本市居民2011年1月31日前允许2套贷款记录，现全部结清，本市无房，算首套；第三，家庭仅有一套或无住房，贷款结清，认定为二套；第四，首套房贷利率最低可打八折 (享受八折要求客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%)。

　　这一只深水炸弹瞬时引爆坊间，国人翘首以待的一线城市放开限购限贷似乎就此破冰成行了。不过建设银行上海市分行8月18日作出正式回应，称该行房贷政策未发生任何变化。

　　【CRIC点评】王青青

　　即便实施，受惠面窄，调整力度不足

　　就该传闻中的文件而言，受惠面略窄，仅外地有房现居本市的已婚人士及2011年1月前外地购房本地现无房的本市居民可享受到福利，另外，一致要求过往购房贷款结清，对于置业者的资金要求较高，条件显得较为苛刻。整体来看，此限贷调整即便实施，力度也将稍显不足，相对来说风向标意义更甚。

　　从银行业来看，一方面建行正式回应未作调整，另一方面上海其他银行也明确表示并未有跟进打算，工行、农行、中行、建行、交行等大型国有银行以及浦发银行、上海农商行等多家中小商业银行均称并未收到限贷政策调整的通知，集体否认房贷政策调整。

　　多城房贷利率下调，资金压力有望短期得到缓解

　　近期，佛山、南昌、青岛、广州、上海等地相继出现房贷利率下调。佛山工行将个人首套房贷利率从基准上浮10%下调至上浮5%，佛山招行则废除非佛山户籍买房要提供社保或纳税证明的要求；南昌银行、北京银行南昌分行、浦发银行南昌分行等3家表示9月起在南昌购买首套房利率9.5折、二套房最高上浮不超过10%；广州工行首套房利率从基准上浮8%下调至上浮5%，二套房利率由上浮15%下调至10%；青岛银行首套房最低可享受9折利率；上海招行、农商行推出首套房贷利率折扣，折扣水平维持在9.5-9.8折，民生银行则对于在近三个月内金融资产超过500万的客户给予首套房基准利率8.5折优惠。多个城市的多家银行房贷利率下调渐成趋势。

　　就央行发布的全国融资情况而言，虽然7月份社会融资规模为2731亿元，创下2008年10月以来的最差。但央行有关部门负责人表示进入8月上旬后，贷款基本上每天保持着300亿-500亿元的增量，预计未来货币信贷和社会融资规模仍会保持平稳增长态势。一旦央行通过窗口指导加大信贷投放，银行可贷资金增加，银行资金成本降低，房贷利率自然具有下调的可能性。另一方面，上周国务院办公厅发布“国十条”，要求金融部门采取综合措施，着力缓解企业融资难问题。社会资金面放宽、资金压力缓解也将对房地产行业产生间接影响。

　　我们认为：一方面，就目前而言，央行、银监会暂时不会放松“认房又认贷”的限贷政策，各银行就不会也不能贸然“违规”突破。另一方面，限贷虽暂不可破，但随着社会资金面的放松，预计房贷利率会有较大的下调空间。