中国房地产土地市场研究2014年7月

　　本月视点

　　七月土地市场量跌价涨，一线成交回暖推动溢价率小幅上行

　　时至三季度初，二三线城市取消限购范围的全面铺开，在政策面上解绑了大量的受抑制需求，但受限于依然从紧的银行信贷，市场成交并没有迎来期待已久回暖。在商品房市场景气持续低迷的影响下，2014年7月份土地市场成交规模依旧处于低位。

　　7月份土地市场供求总量持续低迷，成交量同比下滑4成，供应量更是只有去年同期的24%。从各能级情况来看，一线城市在上海、北京等地新推的多幅优质土地带领下，成交量环比翻番；然而二线城市成交量却是同环比双双回落，三线城市成交量更是只有去年同期的五成。7月一线城市市场虽大幅回暖，但整体而言全国土地市场成交规模仍处于低迷的状态。

　　成交价格方面，受一线城市溢价率上升和成交占比增大影响，全国100城市经营性用地平均楼板价回稳，升至2260元/平方米。购房者对市场信心的缺乏，使得三线城市以及部分二线城市需求不足的情况愈加显著，在当下持续紧缩的信贷环境中，越来越多的开发商将目光转向供求关系更为均衡的一线城市。7月份，一线城市土地市场溢价率大幅升至18%，并推动月内整体溢价率回升，达到10%。

　　土地政策方面，本月宁波规划开发全市约6000万平米的地下空间。三江口核心区、东部新城核心区、鄞州新城核心区，以及一些主要的交通枢纽地区，均为地下空间开发利用的核心区域。同时，郑上新区概念性总体规划获批复，这意味着，郑州西区将建起一座相当于2.63个郑东新区的面积的新城。此举将改善郑州东西部发展不平衡的现状。顺德沙良河片区规划获批，与一年半前公布的批前规划相比，现代居住区面积从69.93公顷调整为70.14公顷，占规划区总用地面积的20.58%。本月发布的政策多为城市规划，土地市场政策面相对平稳。

　　整体市场—6月土地供求量环比上升，成交楼板价走低

　　各能级市场——各能级市场——成交量价同比均下滑，土地市场整体低迷难掩

　　重点地块——丽丰控股以8.8万元/㎡获上海五里桥地块，创全国单价地王新纪录

　　土地政策——973平方公里郑上新区总体规划获批，定位为郑州市行政商业副中心

　　一、整体市场——7月土地成交量环比回落，成交楼板价微涨

　　1、供应：7月份供应量同比回落，仍于低位持续徘徊

　　2014年7月，全国100城市经营性用地供应量环比上升，同比下降。据统计，本月通过招拍挂供应的经营性用地总建筑面积为6319万平方米，环比上升4%，较去年同期大幅回落76%；供应幅数为700幅，较上月上升19%，同比大幅下降82%。本月小于1万平方米的土地占到两成，主要来源于三四线城市，如唐山、常州、宿迁等，10万平方米以下则占到七成左右，整体来看，本月供应的土地平均建筑面积较小。

　　成交：7月土地市场成交量环比回落，成交规模持续低迷

　　价格：一二线城市成交占比增高，7月成交均价环比微幅上涨

　　流标率：流标土地幅数大幅回落，流标率降至4.39%

　　溢价率：7月溢价率环比回升，一线城市溢价率上行

　　二、各能级市场——成交量价同比下滑，土地市场整体持续提米

　　本月一线城市经营性用地成交总建面积同比下滑41%，但环比大幅上升113%，虽然限购政策依旧，但北京、上海等地大量优质土地的推出，依然吸引了大量开发商关注；二线城市成交总建面积同环比则均下跌，同比下跌57%，环比下跌25%，主要是因为二线城市整体供应减少导致成交缩减；三四线城市方面，本月成交建面环比上涨8%，同比下降54%。虽本月一线城市土地成量大幅回升，但同比来看，全国土地市场仍处于整体低迷的状态

　　成交面积：一线城市成交量环比翻番，土地市场整体低迷难掩

　　成交价格：成交额同比下降五成，一线城市拿地成本走高

　　三、重点地块——丽丰控股以8.8万元/㎡获上海五里桥地块，创全国单价地王新纪录

　　2014年7月，全国土地成交单价排行榜入榜门槛为12509元/平方米，环比上涨43.83%；最高成交单价地块是位于上海市黄浦区五里桥104街道的一宗纯宅地。虽然该地块有较多出让限制，比如要求配建30%的保障房，100%精装修以及近年罕见的现房销售等，但由于地块位置极具稀缺性，且地块面积较小，即使高单价也不会对房企的资金链遭成巨大冲击，仍受到了华发、丽丰、盛高等众多房企的关注。最终该地块由丽丰控股旗下的东方动力有限公司竞得，成交总价5.77亿元，溢价率62.54%，平均楼板价59859元/平米，超过今年1月份方兴大宁路单价地王的25.7%。若剔除30%的保障房和2%的公建配套面积，楼板价将高达88090元/平米，加上相关建设成本，楼板价实际超过9万，创有史以来全国单价地王新纪录。

　　总价排行榜：总价排行榜：天房集团45.75亿拿天津“六里”地块，入榜门槛环比上涨

　　单价排行榜：丽丰控股竞得月内单价榜首地块，入榜门槛环比上涨

　　四、土地政策——973平方公里郑上新区总体规划获批，定位为郑州市行政商业副中心

　　本月，宁波规划开发全市约6000万平米的地下空间。三江口核心区、东部新城核心区、鄞州新城核心区，以及一些主要的交通枢纽地区，均为地下空间开发利用的核心区域。同时，郑上新区概念性总体规划获批复，这意味着，郑州西区将建起一座相当于2.63个郑东新区的面积的新城。此举将改善郑州东西部发展不平衡的现状。顺德沙良河片区规划获批，与一年半前公布的批前规划相比，现代居住区面积从69.93公顷调整为70.14公顷，占规划区总用地面积的20.58%。