新金十条利好地产领域，但尚难改变行业调整格局

　　研究员/姜倚文

　　国务院总理李克强7月23日主持召开国务院常务会议，部署多措并举缓解企业融资成本高问题，审议通过《企业信息公示暂行条例(草案)》，推动构建公平竞争市场环境。

　　会议总共推出十项具体举措缓解融资难的问题，并且重申将继续坚持稳健的货币政策，保持信贷总量合理增长，着力调整结构，优化信贷投向。加大支农、支小再贷款和再贴现力度，同时还鼓励发展多层次资本市场，加快推动民营银行的设立。

　　国务院新金十条的出台对于市场是个利好，十条举措充分体现了高层的政策意图和决心，通过规范金融领域，降低社会企业的融资成本，支持实体经济，促进经济结构的转型，并且破除不必要的中间环节，让国务院之前一系列的政策组合得以充分落实，发挥实效。对于房地行业来说，作为经济组成的重要部分同样也能享受新金十条的利好，这主要可以在房地产企业实际经营融资过程中和对于未来政策预期的两个方面体现。

　　第一，确保了房地产领域合理信贷发放，取消不合理的借贷成本加码行为。

　　随着国内经济增速的下滑，商业银行对于风险的偏好度明显提升，不再一味追求资金的高收益，宁肯把资金作为超额准备金放在央行账户上也不愿意投放到他们认为有风险的领域。尤其是地产行业这一现象更为突出和明显，年初以来，国内楼市调整迹象明显，成交量大幅萎缩，房价在环比上也出现了下跌，这使得房地产企业销售受阻，库存高企，资金周转困难，而这个时候上商业银行非但没有伸出援手，反而传出暂停房地产企业的贷款、个人购房贷款的额度及上浮借款利率的声音，这种抽贷虽然一时能让银行规避风险，但一刀切地做法，也让合理的老百姓购房需求受到伤害，尤其是那些中小类型的房企，如果正常合理的贷款不能及时发放，企业的生存和运转将受到威胁，这就逼迫房地产企业去通过民间借贷，信托等表外方式去借钱，不必要地推高企业经营成本。

　　而本次金十条的第一、三、四条，鲜明地指出国家会保持信贷总量合理增长；缩短企业融资链条，清理不必要的环节，整治层层加价行为；对直接与贷款挂钩、没有实质服务内容的收费，一律取消。有利支持了房地产企业的合理贷款需求，保障了民众购买自住普通商品住房的贷款需求，稳定住房地产市场的运行。

　　第二，拓宽房企融资渠道，多元化和多层次地满足企业需求。

　　举措的第七条提到，要大力发展直接融资，发展多层次资本市场，支持中小微企业依托中小企业股份转让系统开展融资，扩大中小企业债务融资工具及规模。这对于房企来说，意味着未来，不管是在融资方式上还是企业的发展壮大这块所得到便利度将更多。企业不必像过往般只能单一地通过信贷方式来满足自身的融资需求，未来通过股权、债券、票据等方式能多元化的得到所需资金。对于小型房企来说，如果自身的实力规模及利润达不到主板上市的要求，还可以通过股份转让系统融资，待未来资本市场制度完善及自身实力壮大后，不排除日后转板的可能。

　　第三，连续的刺激利好出台，使得市场对于更进一步的宽松充满了预期。

　　这点主要体现在对于未来预期以及心理层面，从资本市场的表现来看，地产指数已经连续多日走强，多个城市松绑限购，使得市场认为行业政策这块已经发生转折，未来除一线等几个大城市外，限购基本会全面放开，住建部新任部长也表示下半年主要任务就是降库存，这对于房地产企业销售或多或少会得益。至少在资本市场以及主要上市房企的股价表现这块，投资者信心普遍增强，预期未来会有更大的放松出现，利好行业。

　　利好尚不足以改变调整格局

　　虽然新金十条影响无疑是正面的，对于短期稳定市场，增强信心也很大的作用，但我们觉得就此完全改变扭转楼市的调整还不太可能。这主要可以从以下两个层面去看待：首先，管理层对于地产行业的态度目前来看总体还是呈中性，不会打压也不会强刺激，昨天国务院会议的十条举措非直接面向针对于地产业，因此利好的实际效果以及未来是否会推出更强、更关系到楼市的政策还有待观望。其次，本轮房地产调整的根本原因并不是利率上多一个百分点或者减少一个百分点的问题，或许对于微观层面的单个企业来说，这一点或许能使得自身渡过暂时的难关，但根本的问题是出在历年累积下来所形成的行业投资过剩，房价涨幅巨大，整体供应已然大于需求，这个问题是需要行业自身花费一定时间去调节修复的，短期的利好或能延缓下行的速度，但无法在短时间去解决这个根本原因。

　　海口中止楼市限购，大势回稳方能救市

　　继苏州、杭州等20余城市陆续对外公布取消限购政策后，救市风暴刮至旅游地产重镇海南省。据悉，标号海府办【2014】148号的文件由海口市人民政府办公厅下发，文件中指出，从即日起(7月23日)，海口市中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。

　　海口成为继呼和浩特、济南和南宁之后的第四个明文取消限购的城市，中止楼市限购有无必要，会否有效，效果如何，一时间成为热议的焦点。

　　库存压力增加，前期落户政策刺激效果不佳

　　克而瑞统计数据显示，2013年全年海口商品房销售总面积303万平方米，2014年上半年共销售116万平方米，商品房销售同比下降21%。根据海口市住房和城乡建设局前5个月的数据推算，6月底海口的库存面积为600万平方米，依据前3个月的平均月去化量来计算，库存消化周期超过29个月，可见海口商品房库存消化确实存在较大压力，需要一定的市场外力量来加以刺激。

　　不难发现，海口“救市心切”早有征兆。今年5月底，海口市出台《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》，自6月1日起在海口市行政区域购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房可落户5人，此举被解读为楼市变相松绑。此后在6月3日，海口住建局又表示下发了放宽限价商品房限期申购条件。刚刚过去的6月份成交数据表明，上述种种救市举措刺激效果不佳，海口商品房成交面积6月整体环比下滑7.62%。

　　海南省属于典型的旅游城市，内部刚性需求不足，外部投资需求居多，特殊的房地产市场特征决定了海口楼市限购的不合理性。在国际旅游岛热潮后，海南楼市持续降温，成交处于逐级下降的情况，尤其在今年整体市场疲弱的情况下，类似海南这种刚性需求不足的城市受到的冲击更大，因此在库存压力下让限购政策退出也在意料之中。

　　取消限购会有短期效果，长期效果仍需仰仗市场大势回稳

　　顺应全国性趋势，海口此次取消限购意欲给市场注入一剂强心针。一来可以利用“限购解绑”这一近日最具话题性的社会热点来刺激房市。二来部分长期压抑的刚性需求能够得到有效释放，短期刺激效果将较为明显。

　　但长期来看，效果似乎不能达到预期。首先，从海口限购政策的执行力度来看，之前并不严格，全款买房无任何限制不说，贷款买房也可通过多种途径获得买房资格，因而明文撤销限购意义不大，无非给购房者简化了操作流程。其次，此番虽然取消了限购，但限贷依旧，二套房首付6成、1.1倍的利率，三套房停贷，都将继续压抑改善性和投资性客户的需求。最后，今年整体市场低迷，购房者的市场预期较低，购房热情低落，观望态度愈甚，此次海口取消限购政策也许不会带来预期中的效果，还得仰仗市场大势的回稳。