个人住房抵押贷款证券化重启，有利提振房地产市场

　　研究员/姜倚文

　　2014年7月22日，邮储银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”在全国银行间债券市场招标成功，认购倍数为1.25倍。

　　所谓个人住房贷款支持证券化产品，就是始于美国的住房抵押贷款证券化(MBS)，具体的操作为指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。在七年前，中国建设银行曾发行过两款同类产品，但后续便再无音讯，本次邮储发起的产品是行业内第三个RMBS产品。

　　我们认为在中国经济从高速增长转为中高速增长，经济结构面临转型，特别是今年房地产市场出现明显走弱的背景下，这次推出RMBS产品是个重大利好，一举两得，既利于宏观经济又能在合理的范围框架下提振房地产市场，意义重大。

　　这主要体现在以下几个方面：

　　第一，推出RMBS符合中央精神，通过盘活存量的方式为经济发展提供新的资金。

　　早在去年6月发生钱荒时候，李克强总理就提出盘活存量，用好增量的新思路。由于过往中国主要靠信贷投资的方式拉动，M2总量和国内贷款余额已经达到了120万亿和78万亿，继续通过发行货币的方式来发展经济已不符合实际，风险极大。金融行业如何落实政府政策，盘活存量，我们认为金融创新、资产证券化就是一个主要的途径。这次邮储银行发行产品的标的及现金流来源是个人住房抵押贷款，查阅7月15日中国人民银行调查统计司司长盛松成在半年度数据发布后的接受媒体采访的实录，可以知道，截止2014年6月末，个人购房贷款余额为10.74万亿，也就是说如果RMBS的道路开启，即使无需任何新增贷款的支持，理论上将有10.74万亿资金总量可以提前使用，通过货币乘数派生出的增量将更多。这笔庞大的资金对于银行自身来说，可以降低自身经营风险，筹措资金扩大发展，补充资本充足率；对于实体经济来说，将会有更多新增资金来满足社会和企业的融资需求，拉动就业，并能加快住房消费和住房金融这一块的发展。

　　第二，发展RMBS产品，暗含管理层变相救市意愿，利好房地产市场。

　　虽然本次产品发行行为邮储银行，但这类重大事项最终的审批和同意与否还是要上层拍板。而既然邮储能够得以发行RMBS产品，则说明管理层对于个人住房抵押贷款证券化操作这块的认同，也暗含管理层变相拖市的意愿。今年房地产的调整已成为拖累经济下行的主要动力，但中央政府的调控行为和表态缺呈现一片空白，但另一方面，不断下行的楼市对于地方政府的财政收入以及中央完成经济任务的压力也不言而喻。我们认为管理层以自己的智慧通过金融创新，推出RMBS，既能在合理范围内达到托市的效果，又能打消银行对于个人房贷这块的顾虑，鼓励其发放个人住房贷款。

　　政府分类调控的思路对于普通民众的刚需住房是鼓励和支持的，但之前房地产市场的下跌，使得商业银行对于涉房贷款的担忧增加，即使对于个人住房贷款这方面，也因成本和收益的不匹配而产生在贷款总量上减少，在发放时间上拖延德问题。主要原因在于个人住房贷款这块，银行赚取得收益并不高，且贷款回收时间长，缺乏流动性。现在通过RMBS的发行把这部分存量充分优化，商业银行的这些顾虑便可迎刃而解，贷款本息收益提前可回收，资金使用率提高，收益增加，风险则可分散到产品购买方。对于房地产市场来说，虽然市场调整，但老百姓对于刚需这块的需求还是十分旺盛，如果银行更乐于和积极地发放个人房贷，对于需求端提升和改善作用将十分巨大，进而能延缓楼市调整的速率。因此通过RMBS的发行，管理层既能保民生，又不违背自己所定的分类调控的思路，变相改善疲弱的房地产市场，也利于房企销售。

　　第三，产品风险较低，完全可控。

　　在中国，个人住房抵押贷款这部分的风险是相对最低，资产最为优质的，管理层首选这块开展证券化用心良苦。而且作为新一轮证券化的首个产品，邮储银行这次把关和风控做的也极其严格，所选住房贷款的来源涉及12个一、二线城市，集中度低，这些客户也都是刚需客户，优中选优，抵押物达到贷款余额的一倍，发生风险事件的概率微乎其微。我们认为未来可能会出现的“风险”或许在招标阶段及贷款客户的还款阶段，这个所谓的“风险”就是其他投资产品在收益率上高于RMBS，使得认购并不活跃。其次就是，贷款客户可能会提前偿还本金或利息，造成产品的现金流流入和收益率的波动，给客户带来影响。

　　国家新型城镇综合试点启动，房地产市场影响有限

　　(文/CRIC研究中心 房玲)

　　【事件】近日国家发改委、财政部、国土部、住建部等11个部委联合下发国家新型城镇化综合试点通知，要求各省选择符合条件的不同层级市、镇作为试点在8月底前上报发改委。此次试点对象将重点放在镇改市工作。选择镇区人口10万以上的建制镇，开展新型设市模式试点工作。建立行政管理创新和行政成本降低的设市模式。按照城市设置和简化行政机构联动原则，探索新设市城市的行政管理模式，合理增设城市建制，优化行政层级和行政区划设置，提高行政效能，降低行政成本。

　　【CRIC点评】房玲

　　新型城镇化综合试点的启动，能够带动经济的增长，但是对与房地产市场来说影响不会很大。

　　首先，此次新型城镇化试点工作选择人口10万以上的建制镇，在去年下半年的一次演讲中，住房和城乡建设部村镇司司长赵晖说“中国建制镇有17000多个，人口超过10万人的仅有56个，主要分布在珠三角、长三角，重要产业带，经济比较好的地方，大部分的小城镇很小，1/3的小城镇人口不到5000人，发展速度很慢。”而在前一轮的扩张发展中，珠三角、长三角地区的三四线城市房地产市场已经经历过一轮膨胀。2009年在4万亿以及其他政策的刺激之下，房地产市场迅速回暖，碧桂园、恒大等专注三四线城市的企业业绩有了飞速增长，企业也纷纷转战三四线城市捞金。但就市场本身来说，三四线城市消化能力弱，导致不少三四线城市的供应量过剩，风险凸显，企业又开始回归一二线城市，但是三四线城市遗留的供应过剩、空置问题颇为严重。此次新型城镇化试点在人口超过10万人以上的建制镇展开，可能会解决一些之前遗留的过剩问题，起到调节平衡目前市场情况的作用，但是企业如果想借此机会大展拳脚还需谨慎。

　　其次，城镇化的发展依赖于人口、产业和商业的结合，没有产业带来的发展机遇和商业带来的凝聚力，难以产生人口集聚效应，因此如何打造产业和建设商业配套设施在新型城镇化过程中至关重要，对于一些做产业地产和商业配套建设的企业而言或能从中发掘一些机遇。