丁祖昱：今年四季度房地产市场或将回稳

　　本文整理自丁祖昱在CRIC研究中心举办的《2014年二季度地产金融形势发布会》上的专题演讲，内容有所删减。

　　一、2014年上半年房地产行业解读

　　市场内在因素导致中期调整，四季度或回稳

　　从2014年上半年的成交数据来看，一线城市表现远低于预期，北京下滑幅度最大，成交量几近腰斩。二线城市分化愈加明显，部分城市因政策推动交易量回升；部分城市楼盘降价也已经刺激需求逐渐释放，推动交易量上升；三四线城市表现总体好于市场预期。从二季度主要城市成交量环比变化看，成交量见底迹象明显。

　　在低迷的行情之下，近期项目的优惠让利幅度开始加大。在一些供求关系没有根本转变的城市，如武汉、广州等城市，降价促销的效果非常显著，部分供应过量、城市库存压力较大的，项目降价之后成交依然没有起色，开始陷入降价也卖不掉的怪圈。

　　随着整体市场进入谨慎观望态势，上半年土地成交量明显萎缩，但土地价格仍然持续大幅增长。一方面是因为土地价格易涨难跌，土地起始楼板价不断攀升，另一方面也是因为一二线城市新推优质地块较多。因此，在土地消化周期方面，一线城市明显低于其他各能级城市；而二、三线城市地方政府近年来加大城市建设力度，商品房市场供应出现了较为明显放量现象，整体消化周期显著高于一线城市，如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。

　　上半年各项行业指标表明，房地产行业已经进入调整期间。在此之前，行业出现过三次调整，第一次调整发生在2005年5月到年底，约持续7个月；第二次是在2008年，持续12个月；第三次是2011年的全面限购，一直到2012年二季度，前后持续约15个月。而今年的情况是正常的刚性需求、改善性需求都在，因此这次调整持续的时间也不会太长，预计今年四季度市场可能会回稳。

　　未来五年行业进入平稳期，维持波动均衡

　　前五月，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%， 以2002年至今前5月房地产开发投资额占全年总额比重来推算，今年全年房地产开发投资总额最低为9.87万亿元，最高为11.34万亿元，中位数为10.28万亿元，同比增速在14.7%-31.8%区间，中位数增速在为19.5%。从实际看，企业2013年拿地量约3.88亿平方米，在快周转模式下，开工量依然维持一定水平，31个城市2013年的67个“地王”项目已有39%开工建设。因此，今年房地产开发投资增速依然能维持在15%左右。

　　从房地产销售数据来看，2013年全国新建商品房销售面积达到13.06亿平方米，销售金额达8.14万亿元，分别同比增长17.3%和26.3%，都创下了近4年来的增幅新高点。从房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现看，涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显。

　　随着数量增长型人口红利结束，老龄化趋势加快，刚需已经达到高点，需求未来几年会稳步增长，但改变过去十年行业一路向上的格局。这一系列数据都表明，中国房地产从高速增长进入了一个平稳发展的阶段，预计未来5年会进入平稳期，维持波动性均衡。

　　二、2014年上半年房企销售TOP50排行榜解读

　　TOP50房企金额门槛继续提升，集中度不断攀升

　　在市场持续低迷的情况下，上半年TOP50企业仍旧创造出不少佳绩。数据显示，金额门槛方面，TOP10企业的入榜门槛从238亿元增加到了258亿元，同比上涨8.4%。与此同时，TOP50企业金额门槛从去年上半年的56亿元提升至今年的63亿元，提升了12.5%。

　　另外，从金额集中度方面来看，上榜房企金额集中度较去年同期进一步提升，表明龙头房企优势进一步扩大。其中，TOP10企业从去年的14.6%上升至18.6%，增加了4个百分点，同时TOP20及TOP50企业同比分别增加4个百分点及4.7个百分点。

　　与以往发布TOP50排行榜所不同的是，2014年上半年排行榜首次新增了均价和去化率榜单。

　　从均价分布来看，销售均价大于15000元/平米的上榜企业有7家。从均价增幅来看，TOP20房企销售均价较去年普遍上涨。其中，销售均价涨幅高于20%的达5家。涨幅最高的华侨城同比上升58%，泰禾、方兴、旭辉涨幅都超过2成。

　　去化率在60%以上的房企有14家之多，从类型来看，可分为两种：其一，是高周转类型的企业，典型如闽系房企；其二，是对开盘率有严格要求的企业，比如万达和恒大。总体而言，TOP50房企中，有43家能够实现首月去化率在40%以上。在逆势环境中，企业销售可保证40%及以上的去化率实属不易。

　　“强者恒强”或成为主旋律

　　7家领军房企中，有5家实现业绩快增：最快的是碧桂园，业绩同比增长74%，其次是恒大58%，万达37%，排名第四、五的绿地和万科分别为27%、22%；目标完成率也较好：恒大以64%完成率领衔TOP50榜，中海、万科都过半，碧桂园、保利地产也超过4成。

　　此外，第二梯队明显分化：大部分房企业绩出现下滑，也有部分房企业绩继续攀升：富力地产同比增长39%，华夏幸福、雅居乐同比分别增长26%和22%。第三梯队中，“高增长、快周转、强扩张”、开发周期“短平快”中型房企，如阳光城、旭辉集团、泰禾集团、敏捷地产、正荣集团、融信集团在上半年保持明显增长态势。

　　在低迷市场上，上榜龙头房企的表现强于中小房企。上半年，恒大、中海、万科、旭辉、越秀目标完成率均过半，预期全年会超额完成目标。对于企业在后市的发展策略方面，在市场有很大压力的时候，做大是不合适的，现在能够做的就是应对市场，过去之后，再考虑未来企业的发展方向。从总体上来说，强者恒强，弱者恒弱，会成为主旋律。