珠江·四季悦城首推“降价险”，优惠力度实有限

　　研究员/沈晓玲、俞倩倩

　　七月已至，紧张的楼市半年考终于结束，但面对激烈的楼市竞争环境，房地产商还是各出奇招促销，近日“降价险”营销策略获得广泛关注。7月9日下午有消息称，珠江地产旗下位于北京通州区的珠江•四季悦城项目推出中国首个“保险房”，即由保险公司为购房者承担买房降价风险，在约定时间内，该楼盘同类房源若降价，购房者最高可获得购买房产总价的10%的赔付款。

　　营销新策“降价险”，话题炒作博眼球

　　据珠江地产相关人士透露，在珠江•四季悦城内部称此次活动为“购房保值计划”，包括“买房降价险” 和“无理由退房”。而“降价险”是珠江地产联合珠江投资集团旗下子公司珠江人保共同推出的。其具体内容为，购房者如果选择“降价险”的方式购买珠江•四季悦城的房子，支付九成房款即可买房，余下10%作为保证金由购房者保留。到约定的交房时间前四个月(2015年6月底)内，如果房价没下降，总房款的10%的保证金再由购房者交给开发商。如果房价下降了，则由珠江人保代购房者向开发商支付余款，无需购房者返还保证金。房子降价则以交房前四个月购房者所购买的房源与相邻楼栋的在售相同楼层、相同朝向房源价格相对比来判定。除此之外，珠江•四季悦城项目还推出了“无理由退房”政策，在购房后一年内至交楼前，如果房价下跌很大，难以通过“降价险”补差价，购房者可以申请无理由退房。

　　事实上，早在今年5月宁波美的蝴蝶海项目在销售过程中亦推出了类似的一项“财富增值计划”，凡成功认购者，可与项目方签订《财富增值协议》，享受产品价格保障。但优惠的范围相对有限，主要针对的是购买二期双拼产品的客户，而且也只有10套房源参与此次活动，承诺他们从购房之日起至交房，如果房价下降的话，在交房前将以回购的形式作为补偿。且此次珠江•四季悦城“降价险”的推出在制定条款准则方面更加细化，引入第三方保险公司担保，也加强了项目本身的公信力。

　　保值看似有保障，真正落实存隐忧

　　“降价险”的推出体现了开发商对楼盘升值的信心，看似对未来房子的保值做出了保证。可究其本质，仍是开发商对楼盘的一种促销行为，落到实处，对购房者的优惠及保障程度则非常有限。具体而言，存在以下几方面隐忧：

　　一是降价的界定准则非常模糊，开发商自身的可操作性较大。开发商认可的降价为以交房前四个月购房者所购买的房源与本项目相邻楼栋的在售相同楼层、相同朝向房源价格相对比来判定。标准实际上赋予了开发商较大的操作性，开发商可通过推升后期开盘价格来保证当期楼盘不“降价”，以本项目为降价参照物对购房者是极不公平的，这种降价的优惠对大多数购房者而言实际上难以落到实处。

　　二是“降价险”的保障时间短暂，且优惠力度有限。“降价险”仅局限于交房前的4个月，也就是说一旦交房(即2015年6月底)之后，即使整体行情下行也无法获得保障。再退一步讲，如果在15年6月前被认定为降价，按照开发商承诺可以“无理由退房”。但据实际了解得知，可退房的名额仅有10个，具体的判定标准还有待7月20日开盘后确定。也就是说，除了那10个名额之外，大多数购房者也只能获得10%的补偿，保障的程度还是十分有限的。

　　三是针对于本项目是50年产权的酒店式公寓而言，对推动销售影响有限。首先，50年产权的酒店式公寓在吸引客户方面本身就不及70年产权的普通住宅；其次，就算降价成立，落定折扣9折的优惠力度在周边同类楼盘中也是不存在任何竞争优势的。若开发商仅仅依靠“降价险”这一噱头开展营销，而不辅之以更为实质的优惠策略，广大的购房者可能还是不会为此买单的。

　　济南、厦门全面解禁楼市限购，对市场回暖难有实质推动

　　文/CRIC研究中心  余路晴

　　【事件】

　　据悉，7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。本市户籍人不再受“限二禁三”的影响，可以买三套以上住房，外地人也不用提供一年以上纳税或社保证明，可以直接购买，并且购买的套数也不再有限制。与此同时，厦门限购令也在暗中解禁，厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但也无须再交社保证明。此外260平米以上住宅的限购也有所放松。

　　【CRIC点评】

　　面对今年房地产市场整体不景气，许多二三线城市出现量价齐跌，供应量增加，销售周期较长的局面。而目前楼市表现相对较好的济南、厦门也按耐不住，不得不出手提振市场信心，开启第二轮“救市”的序幕。我们认为，济南、厦门作为东部经济发达城市，外来人口支撑较大，此轮限购松绑，全面放开外来人口购房需求，短期来看，对提振本地房地产信心有一定作用，但长期来看，无法对市场有实质推动。

　　一方面，济南、厦门放开限购是应有之意，意在提振市场信心

　　济南、厦门此次放开限购也是形势所迫，特别是厦门市，根据CRIC研究数据，虽然厦门6月新建住宅平均价格环比上涨1.64%，居全国第三，同比涨幅12.65%，居全国第一，保持连续25个月上涨，但成交量同比却下跌了46.67%。而且土地市场更是黯淡，整个上半年出让土地13块，才完成全年土地出让计划的12%。为提振市场信心，放开限购，尤其是放开外来人口购房限制提升本地购房信心成为应有之意。

　　济南、厦门是主要的旅游及移民城市，其都有相当比例的住宅是由外来居民购买的，此次放开外地人购买条件，对刺激两城市外来居民购房及提振本地房地产市场信心短期效应明显，预计如果政策实施到位，将有利促进本地房地产市场量价适当回升。

　　另一方面，引领新一轮楼市解禁潮的同时，很难对市场有实质推动

　　此次两城市的放开限购举措，是政府的行政刺激行为，无非是前一轮楼市松绑潮的延续，只不过触及底线更深一层，如果国家层面对此默许，许多城市必会争相效仿，必将引领新一轮楼市解禁潮的来临。但我们认为个别的行政措施刺激对市场面的长期走势难有实质推动，主要基于以下考虑，宏观层面来说，当前中国进入新一轮经济深入调整期，由投资拉动向内需拉动转变，作为本轮经济调整重要一环的房地产市场受此影响也必然进入一个大的调整期。再加上房地产市场面临的供大于求，银行住房信贷收紧，未来一段时期内整体市场形势很难改变。中观层面来说，各二三线城市本身限购政策对地产抑制效果甚微，通过解禁很难释放足够的需求。微观层面来说，目前居民大多持观望态度，买涨不买跌，在此轮楼市调整探底前很难刺激其购买信心。