土地市场高温难再续，溢价走低流拍扩大

　　研究员/房玲 柳启惠

　　2014年7月1日-7月8日，全国土地市场土地成交力度趋弱，共成交经营性地块607幅，同比下降31%；成交总建面积1523万方，同比下降35%；成交总金额为261亿元，同比下降55%；成交楼板价为1716元/平米，同比下降31%。成交金额及成交量的走低主要是因为政府推地依然较为缓慢，房企拿地积极性也不高，而成交楼板价的下滑则与一线城市成交大幅缩紧有关。

　　土地市场高温难再续，溢价率走低

　　虽然下半年各地土地供应量预计将增加，但考虑整体市场依然下行的影响，房企拿地意愿虽有抬头却仍有限，拿地谨慎再加上房企间竞争减弱，高溢价地块难现，低溢价成交的情况将继续上演。7月1-8号，全国经营性土地的平均溢价率仅为6.4%，较今年二季度末大幅下降近10个百分点，溢价率收窄。

　　底价成交现象继续扩大，流拍率反弹

　　7月1-8号，全国经营性用地流标率为1.6%，较6月底微涨0.6个百分点。流标率出现反弹，同时成交地块仍以底价成交为主，底价成交地块占比高达95%。从底价成交及流拍的几个典型城市来看，土地价格涨易跌难，在目前房企拿地压力较大的情况下，各地政府应适当的调低地价。广州自5月份以来共有7宗地块流拍，出让底价定价过高及众多捆绑条件导致开发成本增高是流拍的主要原因。以广州增城区为例，该区域目前拿地均价为4600元/平米左右，较去年涨了一倍。而从沈阳东陵区流拍地块来看，其出让平均楼板价为1596元/平米，自2013年土地成交均价上涨至1550元/平米左右之后，虽然目前沈阳土地市场存在严重供过于求状况，但政府似乎仍无降低地价的想法。

　　另外，在底价成交中，郑州7月7日14幅地块集体出让，全部底价成交，而从地块出让楼板价来看，地块出让价格较之前地块并无大的波动，土地价格维高难以低头。

　　总体来看，由于自2月份以来季节性因素及市场不景气的影响，土地供应节奏大大放缓，推地量持续收缩，尤其是二季度，因而7月土地市场可能不会出现流拍率大幅度上涨情况，但随着各地土地供应量的增加，底价成交甚至流拍的情况将继续扩大。