《TOP50排行榜》系列解读（二）

　　上市房企持续领跑，入榜企业集中华南区域

　　研究员/TOP50课题组

　　伴随《2014年上半年中国房地产企业销售TOP50》发布，行业目光全部聚焦房企上半年销售表现。我们以入榜房企为基础，从企业类型、区域布局两个维度进行分析，由此发现，一方面，资本化房企更具吸金能力，TOP50房企中，上市房企金额、面积比重均在8成左右；一方面，华南区域无疑是龙头房企的摇篮，近一半的入榜企业发家于此，并贡献了过半销售额。

　　上市房企持续领跑，非上市房企值得关注

　　2014年是个调整年，市场波动反复上演，不断挑战房企销售底线。然而，不管市场如何变幻，依然有房企凭借自身策略调整浴血而出，领跑行业，在这些房企中，上市房企保持领先地位，而非上市房企同样值得关注。

　　金额方面，2014年上半年，TOP50房企中上市房企销售比重虽较去年同期有所减少，但达到78%，远高于其他类型房企。非上市房企销售比重由2013年上半年的6%，提升至如今的9%，部分上市房企销售比重增加了2个百分点。面积而言，情况与金额类似，上市房企表现不及去年同期，但销售主力作用不减，比重为76%，此外，与去年同期相比，非上市房企亦有3个百分点增加。

　　我们认为，上市房企可实现强势的行业地位，与企业资本化密切相关。众所周知，一旦成功上市，便意味着这家企业打开了融资渠道，发债、票据等融资手段成为企业输血运作的重要途径。2014年年初，银监会加强信贷风险管控，房企融资难上加难，在港上市的房企则占据渠道优势，典型房企如碧桂园、华润置地。今年1月份，碧桂园发行10年期7.5亿美元优先票据，随后，华润置地宣布向香港联合交易所申请发行20亿美元中期票据，利率甚至低于国内民营企业贷款利率。面对国内紧缩的金融政策，借助上市背景，房企可将触角伸向境外获取充足的资金补给，保证企业稳健的运营。

　　不过，上市房企的光环并不能掩盖非上市房企的闪光点。在非上市房企中，闽系房企亮点颇多，2014年上半年市场遇冷，对高周转、高杠杆企业提出严峻考验，而融信、正荣两家房企却扛住了压力，晋升了排名，前者在高速扩张的同时始终坚守高品质，上半年以73.9亿元销售额跻身TOP50第43名，后者坚持多业态复合发展路线，上半年以87.5亿元跻身TOP50第39名。品质上的严格把控，产品上的不断创新，是这部分企业逆势揽金之道。

　　入榜房企集中华南区域，港资企业市场份额萎缩

　　在万科、保利及恒大等龙头房企叱咤风云，遥遥领先于其他房企之时，我们可以粗略判断，这些房企发家之处，便是房企区域布局重地。彼时“华南五虎”名声大噪，引领行业，此时，华南区域在全国市场中的独大地位依然不输当年。

　　根据CRIC统计数据，房企区域分布方面，不管是销售金额还是销售面积，华南区域均以过半的销售比重，在各大区域中位列第一。从金额来看，相比去年同期，2014年上半年华南区域金额比重增加了7个百分点，提升至58%，超过其他四大区域比重之和，华北区域以20%金额比重位居其后；从面积来看，华南区域面积比重高达57%，而其他区域不足20%。当下房企南强北弱的区域特征十分突显，在TOP50房企中，十强房企业有6家来自于华南区域，华北、华东区域分别涉及2家，华中、西南区域未有企业进入。我们认为，华南区域发挥带头作用，取决于区域起步较早，追溯至1981年，中海已涉足深圳，随后万科、保利分别扎根深圳、广州，掀起区域房地产投资热潮，从而逐渐带动全国范围内房地产兴起。不仅如此，更多后起之秀崛起，在实现华南区域扩容同时，增加区域销售比重，以本轮榜单为例，如敏捷地产、泰禾集团均携百亿左右业绩入围，鼎力华南区域领军地位。

　　除此，值得注意的是港资房企的销售比重明显萎缩，入榜企业呈锐减趋势。仅一年时间，在金额及面积上，TOP50房企中香港起家的企业市场份额均下滑至1%；在房企数量上，2013年上半年时，入榜港资房企有5家之多，而2014年上半年，仅有九龙仓1家入榜，且排名下降。港资房企受到内陆房企挤压，其本质原因在于三个层面：其一，受金融、信贷政策等因素变动，港资房企决策层不看好内地楼市，如长和系董事长李嘉诚，2014年以来，频频抛售企业在内地的资产，引发其他港资房企更为谨慎投资内地市场。其二，港资房企旗下项目多参考香港建筑模式，设计理念与内地客户需求匹配度不高，缺乏相应的客群支撑，销售受阻。其三，内地房地产易受政策波动的影响，内地房企对此十分敏锐，相比之下，港资房企相对较弱，而一旦看清形势出击市场，也可以脱颖而出，例如唯一入榜的港资企业九龙仓，选择随行就市，通过以价换量策略达成不错销售。

存贷比调整利好经济企稳，对缓解房市资金压力作用不大

　　 【事件】

　　 银监会日前发布《关于调整商业银行存贷比计算口径的通知》。通知称，自2014年7月1日起，对存贷款计算口径进行调整。其中支农再贷款、支小再贷款所对应的贷款和“三农”专项金融债所对应的涉农贷款等将不计入贷存比(贷款)计算的分子，而银行对企业或个人发行的大额可转让存单等两项计入贷存比计算的分母(存款)。 

　　 【CRIC点评】姜依文

　　 银监会此次口径调整，从计算公式来看，减少了分子的计算科目，增大了分母的计算科目，这样调整从理论上来说，能够降低存贷比率，将会使得商业银行在绝对数量上能够有更多资金可用于放贷，增加全社会可贷款总量，将使更多企业受益，有利于经济稳定增长。按相关机构的测算，这次调整大致约变相降低存贷比2-3个百分点，释放资金乐观预计可达8000亿。

　　 我们认为，相关测试的值只是理论上的结果，此次调整的象征意义大于实际效果，各家商业银行经营特点、存贷比都各不相同，理论估计并不意味着实际市场上就会多出那么多资金。例如某些商业银行存贷比本身仅60多个百分点，离75个百分点的监管红线尚有差距，因此即使计算口径有变化，但银行对自身经营并不会做重大变动，也不会急于放贷，贷款质量和风险控制也是首要考量的因素。

　　 正基于此，我们认为此次存贷比计算口径调整，对缓解房地产市场资金压力并不会起到明显的作用。

　　 首先，这次口径变动的着力于延续和深化前期稳增长政策，从调整科目来看，支农再贷款、支小再贷款将从存贷比计算的分子中去除，很明显地表达出政府意欲引导商业银行把信贷更多地投入到实体、投入到吸纳众多就业的中小型企业中去，解决中小企业贷款难、成本高的困境，服务实体，调整结构。以此带动实体经济的复苏，抵抗经济下行的风险，而非专门针对于房地产行业。

　　 今年4月和6月，央行已经两度定向降准0.5个百分点，只要符合新增贷款中涉农、涉小比例达到规定，皆在受益范围内。存贷比调整是政府一系列稳增长措施的延续和深化，从流动性管理、数量型工具，直到目前的信贷政策的直接干预。由于今年国内经济下行压力较大，尤其是房地产的调整严重拖累了投资增速，政府推出了棚改、铁路、基建投资及一系列微刺激政策试图扭转冲抵前者的负面影响，越来越多的措施逐步推出，后续不排除有更多利好出台。

　　 其次，即使信贷总量的规模得以变大，但银行对于地产行业的放贷意愿并不强，商业银行对于房地产企业的贷款明显收紧，个人购房者房贷利率也纷纷上浮。对银行来说，在今年地产行业出现调整的背景下，他们更忌惮其中的风险而非盲目地追求利润。

　　 最后，从经济结构调整角度看，信贷资金再度大规模向地产行业倾斜也不符合中央制定的稳增长、调结构的政策方针，之前几年，资金大量向房地产行业涌入，已经使得该行业出现了投资过热，供给过剩的局面，目前的调整是行业自我修复地契机，更利于长远良性发展。