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2014年，房地产市场环境从调控化向市场化发生了转变；也从暴利的黄金十年向平稳发展的白银十年发生了转变。在这样的行业趋势下，房企走向了专业化和多元化。
如果说第一阶段的调整是房企针对房地产产品开发进行的的成本控制，和标准化、多元化产品的内敛式专业性调整，今年的第二阶段调整已经转向了更深刻、更广泛的领域：房企的战略调整都围绕互联网经营思维展开，以万科等企业为首的房企正在进行项目运营方式和公司组织架构等方面的更大胆尝试。
房企从大数据平台、会员营销、电子商务等方面展开互联网转型探索，其电商营销、社区服务、商业运营三大领域应用和合作明显加快，“用互联网思维经营房地产”是目前房企最为热衷的话题。此外，上半年房企在组织架构、小股操盘、轻资产代建和海外拓展方面也有不小的动作。
【第1大战略】开启电商营销：以大数据为依托，推动营销模式变革
在电商营销领域，大数据电商与移动互联网平台融合，优势突显。
电商营销模式的出现，是互联网时代对房地产行业产生的最为直接的影响。传统的营销模式如“人海战术“、”电话轰炸“等，正面临双重挑战：一方面是人力资源的成本不断上涨，压缩了房企的利润；另一方面，从业人员的素质层次不齐，也有可能影响到房企的口碑。整个行业的营销模式的变革和转型，是科技进步和行业发展的必然趋势。
电商营销的优势在于，能根据数据信息，更精准地对客户进行定位，使各类客户的个性化需求都能得到满足，而房企也能更快地找到产品针对的客户群，避免了人力、财力和时间成本的浪费，让客户得到更为舒适的体验。通过互联网平台，房企和购房者能够进行信息交换，资讯的传达变得更及时、更直接，推动了房企在产品和服务上的更新，减少营销策略和定位上方向性的错误，促使交易更易于达成。互联网和电商在营销体系的作用和优势，将在未来逐步体现，也是房企重点研究和发展的目标。
3月10日，易居中国与腾讯签署战略合作协议，双方将共同开发基于房地产移动电商的相关软件和工具。腾讯授权乐居在微信平台上批量开通房产项目公开账号。乐居同意将微信支付解决方案成为乐居用户在微信平台进行房地产线上线下(O2O)电子商务的默认支付方式。双方还将探索更多的合作机会，包括但不限于微信、QQ即时通信服务、腾讯微博、QQ空间以及腾讯旗下的其它网上产品。通过与微信平台合作，易居中国扩大了服务用户，开辟了资讯推广和促进交易的新渠道。大数据电商与移动互联网平台的结合，让易居中国更具竞争优势。
5月9日，复地与易居中国签约，达成房地产移动电商等方面的战略合作，复地集团优先牵手易居房产移动电商，双方将在以下三方面展开优先合作：复地集团和易居中国2014年营销代理优先合作；复地集团和乐居集团2014年互联网营销优先合作及电商优先合作；复地集团与克而瑞2014年房地产信息服务优先战略合作。本次签约仪式意味着双方以上三方面进行优先、全面合作的开始。
未来，预计会有更多房企加入到和易居中国电商营销的合作中。易居从房产电商1.0到 4.0，一直用多入口的平台化运营策略，以新浪乐居PC端、百度乐居PC端、微信、微博、口袋乐居APP、房牛加APP为6大平台，握住移动互联网端口。移动房产电商以资讯获取、信息互动、支付完成、交易实现为四大场景，为房产营销导入了更多的意向客户。
国内快递行业的龙头顺丰同样进行了电商营销的试水，5月18日，快递巨头顺丰速运已正式在全国铺开名为“嘿客”的便利店，首批共518家。“嘿客”意在通过整合渠道资源，为顾客提供更灵活、更便捷、更智能化的线下社区服务体验。除可以提供快递物流业务、虚拟购物外，还具备ATM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维修等多项业务。顺丰“嘿客”店内的海报、二维码墙放置虚拟商品，可以通过手机扫码、店内下单购买。除此之外，话费充值、机票预订、水电费缴纳等服务也将是“嘿客”今后能实现的便民服务内容。
而对于房地产的移动互联网时代，易居中国董事局主席周忻在中国首届房产移动电商峰会上作了更深远的阐述，他认为，从PC端到移动端，这是整个行业面临的巨大变革，现在是做联动的最佳时机。下一步，移动电商会将传统行业的成熟商业模式，进一步地互联网思维化，构成一套“通过精准营销和互联网近身传播挖掘潜在客户，通过标准化的程序保证客户体验，以数据为依托，以客户为中心”的移动端的O2O逻辑。
【第2大战略】拓展社区服务：物业管理提高品牌溢价，增值业务创造想象空间
在社区服务领域，新型互联网社区服务打通了“最后一公里”，而房企在社区服务方面的拓展具有双重意义。
已有规模的传统房企，如万科、绿城等，对社区服务的深入研究，重点是为了让业主有更好的居住体验，享受更便捷的生活，从而提高对品牌的黏性，并进行口碑传播，最终提高品牌溢价率，在新产品的定价上更有弹性和优势。这样的尝试无论对于房企还是客户都有利，也使得这些率先投入的房企，在进行这一轮新型互联网社区服务的布局时占有优势。
而另一些已经成功转型轻资产的房企，如花样年，则在传统物业服务的基础上，创造了行业对社区增值服务的想象空间，使物业服务这一块内容单独受到了关注，而不仅仅是捆绑于房产销售的附加产品。从花样年的案例可看出，社区增值服务的毛利率极高。增值服务的主要内容以和互联网结合为主，未来也有很大的发展潜力。
不过，值得注意的是，尽管“物业管理服务”在当下是异常火爆的概念，但随着竞争的日益激烈，更可能成为房企和专业物业管理公司均加入战局的“红海“。由于物业管理是轻资产运营，准入门槛低，模式易于复制，收益主要依靠规模化，一旦“分食蛋糕“者更多，很有可能为抢占市场而进行恶性竞争，影响服务的质量和创新，成为行业进步的阻力。而业主使用增值服务进行消费的习惯，往往是建立在对传统物业服务满意的基础上的。因此，对于房地产企业来说，想依赖物业管理行业进行盈利还须谨慎，唯有扎实做好传统物业服务，才有增值服务盈利的可能。
3月，招商地产“到家网”正式上线。作为线上线下并举的现代物业服务模式，"到家网"的最大亮点是通过与招商银行合作，实现了金融服务与社区服务的联动，能提供网上支付服务，开展社区银行、社区理财服务，还能为招商局物业客户发行"联名贷记卡"或"联名信用卡"，在互联网金融与社区金融方面进行了有益探索。6月17日，花样年旗下“彩生活”于香港正式上市，成为国内首家上市的物业公司。彩生活的商业模式是通过移动社区APP提供物业管理服务以及附加社区电商功能来赢利。2013年彩生活实现营业收入3.15亿元，增值服务板块毛利率高达98.4%，纯利率为29.3%。到2014年4月，彩生活签约管理面积已达1.26亿平方米。这种把物业管理和社区增值服务相结合的模创新模式，很可能成为中国未来物业管理公司发展的潮流和趋势。
恒大与阿里巴巴则以足球为媒，开启社区电商的合作。6月5日，恒大集团与阿里巴巴集团召开了足球战略合作签约仪式，阿里巴巴以12亿元人民币入股恒大足球俱乐部50%股权。虽说两者联姻以足球为“媒”，但仍可预期足球之外的房地产和互联网行业会深度恋爱。在马云的规划中，阿里巴巴未来会帮助恒大卖房、卖水，用互联网的思想和技术帮恒大转型升级，同时也希望把旗下物流网络接入恒大全国各地的楼盘，两者合力打造社区电商。
万科在社区服务方面的探索一贯较为领先，今年为方便互联网时代的业主生活需求，万科物业开始探讨为住户提供基于移动互联网的服务平台。，6月14日，沈阳万科展示了首个互联网思维作品“V-store”生活服务平台，围绕“网上服务版块”，“金融服务版块”和“美邻生活版块”三大方面，其核心理念是利用“互联网——云时代”下的现代技术开创性的搭建起用户体验平台，通过手机、IPAD、电脑等移动终端连接业主，实现细致入微的服务，用户体验将覆盖从初识万科到产品持有的全信息平台。
6月17日，花样年集团控股有限公司旗下物业运营公司——“彩生活”于在香港正式开始公开招股发售。这种把物业管理和社区增值服务相结合的模式，高度引发了人们对于物业管理行业的关注，可能将成为中国未来物业管理公司发展的潮流和趋势。彩生活是一家集物业服务、楼宇智能、社区服务为一体的集团公司，其业务可分为：1) 物业管理服务：主要包括为住宅小区提供的保安、清洁、园艺、维修及保养等服务，以及为物业发展商的预售示范单位提供清洁、保安及保养；2)工程服务：包括设备安装服务、维修及保养服务；3)小区租赁、销售及其他服务：主要包括公共空间租赁协助、购物协助，住宅及零售单位租赁及销售协助。
【第3大战略】商业运营智能化：提升物业商业价值，牵手互联网巨头共赢
在商业运营领域，绿地、万科、万达等龙头纷纷自创平台，或与互联网巨头牵手合作。
从以商办产品的快速销售为战略的绿地也进行了加强运营、提高服务的战略转型便可看出，商业运营与互联网合作的重要性正逐步被房企所认识。在电商的冲击下，房企运营商业的思路正从如何与电商竞争抗衡，向与互联网企业合作共赢改变。
互联网思想对商业运营的带动，主要体现在对客群的导入和对客户体验的加强上。通过互联网提供的平台，客户可以随时寻找到自己身边感兴趣的餐饮、娱乐、休闲服务等，精准度大大提高。而这样的平台同样能带动办公的销售，尤其在一起地理位置较偏远的地区，配套较为欠缺，通过平台能显著提高了租户寻找设施的便利度，从而加强对办公环境的满意度。
绿地推出商业运营与互联网结合的平台，也是整个集团针对商业地产的战略转型的标志。6月6日，绿地商业集团、绿地集团京津房地产事业部联合发布了“智慧商业魔方——商办社区专属商业服务平台”，并宣布绿地从销售转型为运营商和服务商，为进驻商家提供的商业发展平台。为旗下的商业办公楼项目提供包括社区餐厅、车辆服务、商务中心、休闲空间等服务，目的是“使物业未来的商业价值高于同区域项目。” 绿地自营的社区食堂目前已进驻香河，未来将进驻通州、房山等项目；商务中心则包括打印、传真、预订租车等服务；绿地商业还将配备mini健身馆、社区银行；此外，还有租车洗车、代验驾照，代交罚款的汽车服务，并正与711沟通，希望能引入这一知名24小时便利连锁店。
另一些房企则选择了与互联网龙头强强联手。5月28日，万达宣布与京东联合启动一系列合作项目，共同为消费者提供更加优质的服务和体验。京东和万达此次合作并非围绕单一项目的浅尝辄止，两家公司将在营销层面展开合作，其中包含联合营销、会员打通、积分打通、数据共享四个方面，以实现营销资源的打通与共享，促进行业间的良性互动，也将整个020市场的蛋糕做大。另外，为了提升两家公司在战略层面的合作深度，双方还将围绕云技术、消费金融、虚拟运营商展开，通过这些途径，双方将探讨包括店内模式、多渠道运营等技术及数据合作的可行性，共享O2O客户资源。
6月5日，万科与百度宣布，双方正式确立建立战略合作伙伴关系，开启大数据智能平台。未来合作主要围绕万科商用旗下的社区商业、生活广场、购物中心系列业态展开，是基于百度公司的“定位引擎、大数据、营销工具”三类核心技术，发挥LBS、云计算等的技术优势。合作首先落地在北京昌平区的北京金隅万科广场，百度将通过大数据存储和分析显示消费者所需要的商家精确位置，到店消费人数等信息。目前金隅万科广场已开始内部硬件升级，预计今年8月底完成智能化改造，成为万科旗下首个智能Mall。
【第4大战略】组织变革：万科首推事业合伙人，绿地升级职工合伙人制度
万科、绿地两大龙头房企今年不约而同推进了合伙人制度。通过合伙人制度，万科和绿地的管理层牢牢掌控了企业运营话语权；但不一样的是，万科的事业合伙人制移植了阿里巴巴等互联网公司“小股操盘”模式，绿地职工持股会仍采取传统的“大股控盘”模式。
万科业内首推事业合伙人机制。万科之所以推行合伙人制度，一方面是为激励管理层和防止优秀人才过度流失，另一方面也为防止“门口的野蛮人”掠夺企业运营话语权。
万科事业合伙人制在集团层面是成立盈安合伙公司。可看到，从传出探讨到建立事业合伙人制度，万科在“合伙人”之路上动作迅速。4月23日，万科召开合伙人创始大会，共有1320位员工率先成为首批万科事业合伙人。4月25日，深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)成立，5月12日取得工商登记核准。成立一个月后，5月25日盈安合伙“首秀”资本市场，在其后短短二十多里，盈安合伙已经在二级市场六次增持万科A股股票，累计耗资17.97亿元，累计占总股本的1.92%。值得一提的是，6月3日盈安合伙第四次增持后累计持股1.34%，已超过持股1.21%的刘元生，成为万科的第二大股东。从增持频率看，未来盈安合伙还将继续大量增持万科A股股票。从3月7日首次提出试验“合伙人制度”，到盈安合伙第六次增持至1.92%，前后用了104天时间，万科这个计划堪称自2004年MBO被叫停之后最漂亮的一次行动。
万科事业合伙人制在项目层面是实行项目跟投制度。所谓“项目跟投制度”，即今后所有新项目原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员，必须跟随公司一起投资，其他员工可自愿参与投资。为激发员工参与项目跟投热情，万科还将对跟投项目安排额外受让跟投，但投资总额不超过该项目资金峰值的5%，遵循市场化运作。项目所在一线跟投人员可以在支付市场基准贷款利率后，选择受让份额。
对于事业合伙人制度，万科总裁郁亮认为，这有助于管理层和投资者形成背靠背的信任，进一步激发公司内部创业热情，为股东创造更大价值。从盈安合伙到项目跟投，从股权到项目收益两个层面，激活员工对利润的期待，从而实现自我激励、自我管理、快速成长的愿景。
绿地升级职工合伙人制度，掌握集团运营主导权。职工持股会是绿地集团的一项“创造”，本质上是一种职工合伙人制度。1997年企业改制，绿地通过设立职工持股会，向职工集资人民币3020.43万元，后者之后成为绿地的股东。2014年A股上市前，职工持股会持股29.09%，名义上是绿地的第一大股东，但并不掌握公司运营主导权。
2014年职工持股会转为上海格林兰合伙人公司，才开始真正掌握集团运营主导权。事实上，这次转型是为了突破上市瓶颈。根据规定，拟上市公司如果存在数量超过200名的员工持股，就不能上市。为此，张玉良做了一项创举：先由绿地管理层43人于出资10万元设立格林兰投资管理公司；同时将982名职工持股会成员“装”进23家有限合伙企业；再由格林兰投资与这23家合伙企业共同出资设立上海格林兰，后者通过吸收合并的方式继承职工持股会的权利与义务。3月17日，绿地655亿元注资金丰投资预案出炉，由绿地管理层43人组成的格林兰投资将代持28.83%的绿地股权，成为最大单一控股股东。总裁张玉良成为实际控制人，其持有的2%绿地股权，身价达数十亿元，远超万科教父王石。升级后，上海格林兰合伙公司实现了对绿地集团的控制，张玉良和绿地的管理团队如今不仅是“打工仔”角色，更是决定集团战略方向和经营管理班子的“老板”角色。
【第5大战略】小股操盘：万科谋变轻资产模式，加快城市服务运营商转型
在行业天花板已经显现，行业加快进入调整期的背景下，房企只有借助轻资产化，才能开创“低投入、低风险、快扩张、高回报、可持续”的商业模式。对此，万科创新推出“小股操盘”轻资产模式，意图借此提升ROE的同时，加快向新型城市服务运营商转型。
万科的“小股操盘”模式，是指万科在合作项目中不控股、但使用万科品牌和产品体系进行营销，且后续业主资源由万科来主导运营。万科的小股操盘表观上是品牌开发商对轻资产运营的一种尝试，其内在实质则是通过输出管理、盘活无形资产，利用别人的资源发挥自己的优势。随着房地产行业进入下半场，告别了规模的野蛮生长之后，通过小股操盘，开发商的“专业化”价值将得以充分体现。万科将从中得到两大好处：其一，在同等资产规模下，小股操盘可支持更大经营规模，获得更大市场份额，进而摆脱增长对股权融资的依赖，提高分红派息、回馈股东的能力。今年1季度万科小股操盘成效已初步显现，企业净利润率由去年同期的11.5%上升至16.1%，提高4.6个百分点。显然，这种策略对于ROE的提升具有可持续性，同时也可帮助公司抵御行业波动风险。其二，更为重要的是，万科可借“小股操盘”迅速扩大业主资源，再用社区O2O商业模式创造可持续的第二利润源，这对于致力于新型城市服务运营商的万科而言，战略意义重大。
【第6大战略】代建：宋卫平删繁就简专注代建，朗诗专攻绿色科技地产代建
代建是一种只收固定佣金比例的“无成本、无风险”的轻资产模式。相比小股操盘，代建对企业的品牌和技术要求更高，这并非每个房企都能胜任。代建模式已被证明是房企抵御风险的有效利器。事实上，代建不是房企想做就能做。在国内代建市场，目前也只有绿城和朗诗等少数几家凭借品质和技术赢得了口碑。
宋卫平删繁就简专攻代建，目标为各类资本代建。2014年5月，宋卫平宣布卖掉绿城大部分股份，未来将重心投放于代建等领域。一直以来，绿城在财务运作、营销方面并没有突出优势，但在高品质建造领域一直是业内公认的翘楚。事件背后，宋卫平或是想通过资产剥离专注做代建，就像美国的铁狮门和汉斯一样，通过品牌和管理输出实现轻资产化运作。事实上，近年绿城代建业务发展也很快，2010年8月创立至今承接代建项目60多个，总建面超1600万平米，2013年度代建业务实现管理收益约3.5亿元，当年绿城的净利润约为60亿元。经过多年的积累，加上强大的供应商体系和标准化的产品体系，现在绿城代建能在短时间内开发出优质产品。更为重要的是，绿城代建赶上了一个好时候，随着国内新型城镇化和保障房建设的大力推进以及房地产基金大行其道，未来商业代建、政府代建、资本代建业务增长空间非常巨大。
朗诗掌握绿色地产核心科技，目标客户是所有房企。朗诗地产被公认为业内领先的绿色地产开发商。2012年9月，朗诗地产第一个全程代建的绿色地产项目落户常州，首次尝试大规模输出绿色技术品牌。根据企业规划，未来代建业务将在朗诗的绿色版图上逐渐扩张。而为加速推进绿色代建业务，原本与朗诗有竞争关系的住宅开发商也将成为朗诗地产代建服务的对象。借助代建，朗诗地产在经营上实现从开发向运营，从重资产向轻资产，从单一住宅公司向相关多元化的集团公司转型。
【第7大战略】海外拓展：房企境外投资多样化，三大助力推动出海潮
2014年上半年，万科、绿地、万达、碧桂园等龙头房企加码海外地产业务，同时雅居乐、新华联、复星集团以及开源控股等中小型房企也开始加入进军海外市场的队伍。
根据CRIC监测，今年出海的中国房企投资领域更趋多样化，除了传统的住宅业务外，还涉及办公、酒店、文化旅游综合体等业态。其中，绿地、万科、碧桂园等龙头房企继续加码海外住宅业务。1月7日，绿地宣布就伦敦两住宅项目签署合作协议，预计总投资12亿英镑。2月25日，万科联手美国知名地产商RFR、汉斯共同开发的纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目举行动工典礼。项目由万科和RFR共同持有和控制，汉斯合作开发，主要面向纽约及国际高端客户。2月26日，碧桂园首次进入澳大利亚住宅市场，以7300万澳元购买位于悉尼西北部一块地，计划开发约815套公寓及相关商铺配套。值得一提的是，6月20日碧桂园宣布调整人事，调任营销干将杨永潮去负责海外业务，以加强海外市场营销和拓展力度，推动海外千亿目标早日实现。
万达海外收购主要集中在文化旅游商业地产项目。1月24日，万达宣布将投入20亿英镑-30亿英镑在英国投资文化旅游商业综合项目。6月4日，集团旗下万达商业宣布成立合营公司万达欧洲，并以22.5亿元人民币收购了西班牙马德里的地标性建筑西班牙大厦。
雅居乐、新华联、开源控股等中小型房企更青睐海外旅游地产项目。1月7日，新华联宣布拟以3亿元购买马来西亚柔佛州梅蒂尼B区9幅地块，建设南洋度假中心；另外，拟和黑石共同出资2亿元设立韩国锦绣山庄株式会社，获取韩国济州岛用地面积约为110万平方米的土地使用权。1月24日，雅居乐首次出海，花费4.3亿元试水马来西亚房地产市场；四个月后，又追加8.55亿元投资加码该地的度假地产项目。开源控股瞄准了旅游业，6月16日，由于看好中国赴法高端旅游，开源控股以3.45亿欧元买入法国巴黎香榭丽舍大街的唯一一家五星级酒店——万豪酒店。显然，中国房企海外拓展，现在已呈现出自主开发、合作开发、项目收购兼容并蓄，住宅、商办、文化旅游多个领域齐头并进的良好局面。
中国房企海外拓展形势喜人，主要靠三大助力推动：其一，房企自身战略布局的需要。目前国内大、中型房企基本完成全国化布局，国内城市扩张的潜力已经非常小。而在海外，拓展的空间依然很大。而且，海外项目有助于房企拓宽海外融资渠道。其次，国内房市行情持续低迷也在迫使中国房企加快走出去。尤其是今年以来，中国房市迅速降温，随着降价潮蔓延，购房者观望情绪浓重，成交量持续低迷。在这种情况下，以来国内市场实现快速增长的风险其实很大。为此，绿地、碧桂园等房企特地加大了海外项目拓展力度和市场营销力量。其三，中国人海外置业的需求坚挺。近年来，移民、留学、投资和休闲旅游人数上升，极大地推升了中国人海外置地需求，正是这种需求让中国房企有了进军国外的底气。另外，国内房价高企，加上限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，都使国内投资客开始转战海外以规避国内投资风险。
总体而言，我们认为，房企通过互联网思维进行的战略转型和创新的尝试是十分有益的举动，体现了房企的运营越来越“以人为本”，在市场情况不明朗、行业集竞争逐步激烈的情况下，增加了房企立足行业的资本。房企围绕互联网思维进行的战略发展，在2014年下半年将延续，试水的房企数量也将增加。