【房企年报季】2013年企业业绩系列快评之(十八)雅居乐地产

雅居乐：去库存化战略为核心，多项改革措施保驾护航

　　文/CRIC研究中心研究员 朱一鸣、洪圣奇(香港)、许一星

　　企业采取稳健销售目标，加大刚需总量提升周转

　　雅居乐2013年实现销售金额403.4亿元，同比增长22%；销售面积348.4万平方米；全年销售均价为1.16万元/平方米。按年初制定的420亿元销售目标计算，仅完成全年目标的96%，企业今年的销售目标设定为480亿元，销售目标增幅15%左右，这比年初企业提出的700亿目标有明显的下降，企业管理层对于企业推案情况和市场环境作了重新判断，制定了新的销售目标。雅居乐今年预计可售货量930亿元，力争去化率达到50%，即能达成全年480亿元的销售目标。

　　从雅居乐的项目销售分布比重来看，2013年雅居乐的销售面积中，三四线城市占67%，一线城市与二线城市占比分别为26%和7%。对比2012年的城市能级销售面积比重可以发现，雅居乐在三四线城市的销售贡献依然是贡献主力，由于企业的主力项目海南清水湾项目和云南项目位于三四线，且销售金额占集团销售额的26.5%，另外企业的核心区域中山、佛山等城市也属于三四线，因此三四线城市的销售额占据企业的主要份额。2013年开始，企业逐渐加大长三角地区城市的拓展，三四线城市中长三角城市的占比会有一定的上升，预计未来各线城市的刚需项目和三四线城市的旅游项目会是雅居乐主要的销售贡献来源。

　　土地储备总量充足，三四线依然占较大比重

　　根据CRIC监测，2013年雅居乐土地储备存量4200万平方米，总土地成本1180元/平米，足以满足企业未来10年的项目开发。2013年二季度开始，雅居乐就开始在土地市场进行大量投资，企业在上海、南京、杭州、长沙等地都有斩获，且杭州市场是首次进入。雅居乐去年在土地市场上总投入150.79亿元，收入21幅地块，其中，二线城市的拿地占据6幅，而一线城市的土地均位于长三角和沿海地区。雅居乐2014年的目标十分明确，就是在继续发展旅游地产的同时，在华南及华东地区进行刚需住宅的投入。这些项目平均楼板价在2221元/平方米左右，拿地成本较低，具备一定的利润空间。

　　总体融资成本较低，债务结构有所优化

　　2013年，雅居乐毛利为126.15亿元，与去年同期相当，毛利率则下降至35.6%，但仍高于行业平均水平。毛利率的下降主要由于确认销售的项目中，毛利率相对较低的项目所占比重的增加，及单位销售成本有所增加，尤其是单位土地成本较高的新项目。

　　2013年，雅居乐的净负债率为89%(包含放入股权中的永续债)，较上年提升22.3个百分点。企业有44.86亿元的次级永续债归入股权，因此，账面显示净负债率为72.4%，处于可控范围内。企业2013年进行多笔融资行为，年内于境外资本巿场成功发行7亿美元(相当于人民币43.93亿元)8.25%次级永久资本证券，及成功获授3年期共56.28亿港元的银团贷款，支持企业去年的投资开发。从企业的债务结构来看，2013年企业的现金短债比为1.1，现金流仅能覆盖企业的债务，因此，于2014年2月，发行于2019年到期的5亿美元8.375%优先票据以及同时发2017年到期的人民币20亿6.5%的优先票据，增加企业运营资金，降低债务风险压力。

　　从雅居乐2013年的债务结构可以看到，企业债务结构中，银行存款的占比最大达到52%，其次是优先票据为25%，另外有6%的可换股债券，准备在2年内赎回，还有17.3%的其他债务。从还款期限来看，中长期债务比重较高。一年内到期的债务总量123.54亿元，其中96.09亿元是银行借款，并有27.45亿元的其他借款，今年还款压力相对较大，2015年企业待偿还的债务为85.17亿元，而超过2年并于5年内的借款相对较多，达到175.27亿元。

　　提出三大调整措施，加快销售周转速度

　　企业今年提出了多项改革措施，从多方面来改善企业销售不利的局面，提升机构对企业的估值。

　　首先，雅居乐在人事结构方面进行了重大调整，企业这次新任命黄奉潮、梁正坚、陈忠其3位担任执行董事，其中黄奉潮负责海南及云南区域项目管理及经营，梁正坚负责华南区域项目的管理及经营，陈忠其负责地产开发工程管理。从三位新的执行董事的任命不难看出，企业今年的把管理重点依然放在旅游地产的核心区域海南陵水以及云南的腾冲瑞丽，新执行董事直接管理这一区域。而陈忠其的任命则和企业今年提升项目周转速度相关，企业今年提出把开工周期缩减至12-16个月，最快在8个月之内完成，从而加快企业项目的流动速度。

　　其次，雅居乐今年提出了权力下放，雅居乐的企业制度拥有完整的制度化标准及奖金制度。雅居乐管理层提出了销售管理权限下放，企业五个区域的地区总监将负责担任起投资、拿地、营销等全方位的管理，并且通过良好的奖罚制度，提升员工积极性。另外原董事会执行董事陈卓贤、陈卓喜、陈卓南三兄弟及陆倩芳(陈卓林妻子)调任为非执行董事，而副总裁黄奉潮、梁正坚及陈忠其获委任为公司的执行董事，说明了企业的管理层从原先的家族式管理逐渐向职业经理人模式调整。

　　另外，企业今年提出去库存的战略思路，今年有60个原有在售项目，并有18个新开盘项目。全年的销售计划中，二季度计划推出45%的原有项目及新开盘项目，三季度和四季度分别推出40%和15%的新开盘货量，企业今年可售资源中，按面积68%是刚需住宅项目。企业的销售爆发期将出现在今年的二季度，由于今年正好是雅居乐清水湾项目五周年庆，企业一季度希望以此契机冲击100亿元的销售额，计划同比能上升20%-30%。