【房企年报季】2013年企业业绩系列快评之(十六)世茂房地产

世茂房地产： 产品与服务多元驱动，利润与规模协同增长

　　CRIC研究中心研究员/房玲 柳启慧

　　八百到一千，市场留得空间有多大

　　2013年世茂合约销售670.7亿元，超额完成销售目标，连续两年维持了约50%的增长幅度。2014年世茂目标销售800亿元，比2013年增长19.3%，从企业近几年的增长速度、去化率以及未来供货量来看，我们认为这一目标相对保守。

　　世茂2013年可售资源1100万平方米，总价值约1350亿元，货量充足，2014年去化率只要达到60%就能完成目标。世茂2013年的整体去化率68%，处于行业较高水平，在产品结构以及区域分布与去年相似的情况下，企业保证60%的去化率不在话下。2014年世茂可售资源中，刚需小户型和改善型产品供货比例达78%，较2013年提高了2个百分点，在目前的市场情况下，这部分的产品往往能够获得较好的去化效果。

　　世茂表示要今年要做到1500亿元的货值，同时希望公司的去化率可以达到70%以上。如果真能做到，世茂房产还将有望冲击千亿。我们认为今年冲千亿存在一定的难度，世茂2013年去化率68%， 2014年市场形势不能与2013年相比，要想保持甚至进一步提高去化率难度较大。此外，从2014年重点项目来看，闽侯御龙湾、晋江世茂御龙湾以及大连金州御龙湾等旅游地产项目，连续三年供货超过15亿元，在前期消化了大量客户后，企业后期销售去化能否保持还有待考证。总体来看，800亿目标不成问题，能否冲击千亿还要看市场和世茂的项目运作能力。

　　债务结构持续优化，融资成本有效降低

　　2013年世茂继续改善债务结构，现金短债比持续增加，短期借贷比例进一步下降至24%。年末企业净负债率57.4%，虽然较2012年有所增长，但是仍然在安全水平。年内世茂获得4年期年利息近4%的5.7亿美元银团贷款，并赎回3.5亿美元2016年到期年利率8%的债券，有效降低了企业的整体融资成本，年末世茂的平均融资成本从2012年的7.7%降至7.4%。

　　成本控制能力较强，企业利润率逆流上涨

　　2013年大多数房企毛利率都有所下滑，跌至30%以下，而世茂却是逆市上涨，维持较高的毛利水平。2013年世茂毛利率同比增长1.8个百分点至35.3%，其中物业销售毛利率同比增长2.0个百分点至33.29%。世茂之所以能够实现毛利率的逆流增长，这主要得益于企业成本费用控制能力较强以及融资成本的降低。

　　2013年世茂结算的项目单位开发成本(含土地、建安和资本化利息)同比增长5.51%，增幅低于入账销售价格，因而促进了企业毛利率的增长。开发成本的增速相对较低，主要得益于企业融资成本的降低。目前，土地成本持续增长是大势所趋，建安成本也没有多少下降空间，但是随着企业融资成本的持续降低，单位面积的资本化借贷成本随之降低，因而降低了企业的开发成本增长速度。

　　与此同时，世茂在销售和管理费用方面的成本控制，进一步增加了企业核心净利率的增长速度。管理方面，通过持续强化系统管理，加大内部提升计划等，管理费用得到有效控制。而在销售方面，在划分了八大区域之后，世茂将营销融入项目开发过程中，削减自有营销队伍，结合外部经纪人，有效提升了营销效率和销售费用控制能力。

　　多元业务驱动与服务创新，企业进入新的腾飞阶段

　　经历了产品、管控到营销等全方位的变革，现在的世茂可谓脱胎换骨。在加强业务多元化和产品品质硬实力的同时， 世茂也在不断加强品牌和服务等软实力的提升。未来在业务多元化和服务专业化的持续推动下，世茂必将迎来新的腾飞。

　　业务发展方面，在住宅地产、商业地产、旅游地产和产业集群四大动力驱动下，世茂规模快速增长。住宅地产方面，世茂已经成功完成刚需转型。商业地产方面，世茂创新性的提出MiniMall模式，以“吃喝玩乐”为主，这将有效降低电商快速发展对传统商场的冲击。旅游地产方面，上海世茂新体验、龙湾等项目以其产品品质和特色赢得了市场认可，为企业在旅游地产方面的长期发展奠定良好的开端。产业集群方面，世茂2012年与台湾远雄、香港恒基合伙成立海峡建设，进军工业地产。2014年南京海峡城和平潭海峡城将陆续进入市场，为企业带来了新的增长极，2014年海峡建设目标实现40亿元销售。

　　创新服务方面，2013年世茂在行业内首先启动“云服务”战略，将发端于科技产业的“云服务”模式引入地产领域。世茂的“云服务”主要包括“教育云、健康云、消费云、商务云、定制云”五方面，为业主提供全方面的生活服务。云服务还处于起步阶段，未来给世茂能带来多大推动，还取决于服务的打造与执行力度。目前来看，云服务的成功推进，对世茂未来的业主网络及企业品牌都意义深远。

　　补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详详实的半年报分析报告推出，敬请关注！