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一线城市房企惜售心理较强,改善型产品推案或显著回落

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  分析师/ 马千里

  2014年开年之际,京沪深等一线城市楼市均现较大幅度降温,新年首周成交面积均较上月初下跌过半,在相关媒体报道中,多位房企管理层亦表示,首季度,在一线城市开发商已经出现惜售现象,而推盘缓慢则是成交规模下跌的主要原因。为此,CRIC研究中心对全国26座一二线城市的房企经理人进行了抽样调研,调研结果显示,2014年首季,房地产企业在一二线城市的供应预期均较为谨慎,一线城市改善型产品推案意愿更是较上季度出现大幅降温。

  调研城市整体供应相对稳定,二线供应预期出现分化

  就整体数据来看,调研城市供应虽是稳中有升,但一线城市供应增幅有限。在本次调研的城市中,预计一季度增加供应的企业仍占多数,占到调研样本总量的37%,稳稳超出预计缩减供应的企业。不过就预计供应将大幅变动的企业来看,一线城市中却是无一企业表示将大幅增加供应,反而是二线城市中有14%的经理人表示将大幅增加供应。在人口吸纳能力强势的一线城市,春节前后返乡潮对市场需求带来的影响更大,因而市场传统淡季中需求不足的情况更为显著,而现下一线城市土地的高度稀缺,使得房价已处高位的市场仍然存在较大的提价空间,因此在短期需求不足,长期溢价空间看好的情况下,开发商在一线城市供应面也自然更为谨慎。

  此外值得注意的是,在供应预期的一致性上,一二线城市之间也存在着显著差异,一线城市中六成经理人表示将保持供应基本平稳,激进的企业也相对较少,但二线城市供应预期却出现明显分化。相较一线而言,二线城市春节前后的市场变动反而更为复杂,在海口、厦门等南方旅游型城市,春节期间往往意味着大量的外地需求涌入,开发商加大供应的信心自然相对充足,但在武汉、合肥等前期供应较大城市,市场竞争已经相当激烈的情况下,部分产品成本较高,竞争力不足的企业也自然会选择惜售。


  高档产品供应均处于低位,一线城市改善型产品供应预期骤降

  就各面积段预期供应情况来看,2014年一季度一二线城市的大户型产品供应均较上季度有所提升,但是相较其他产品而言仍低位。传统节日的到来,使得市场需求总量出现下滑,但对高档产品影响不大,尤其在北京、上海等经济发达的一线市,春节前后大户型高档产品往往会受到更多关注,因此在稳定的需求保障下,高档产品供给占比也自然相应上升。而就各档次产品占比变动来看,一线城市90-140㎡改善型产品供应预期骤降,而二线城市各档次占比则相对稳定。调研数据显示,在一线城市,2014年一季度企业改善型产品供应占比较四季度大幅下跌32%,在我们看来,这主要是由于四季度的该类型产品供给占比处于波动峰值,年底冲击业绩期间,在需求竞争更为激烈的一线城市,对于去化速度相对较快、产品总价较高的改善型产品,企业有意识地加大了供给;其次则是因为传统节日的到来,使得前期积压的刚性需求迎来了释放的契机,大户型高档产品亦受到了更多关注,在需求热点转变的影响下,改善型产品供应占比自然出现下滑。