万科、恒大表现依然抢眼 TOP10企业底线达到155亿

　　2011年上半年中国房地产企业销售排行榜

　　                                        ——高周转策略成就TOP30企业弱市增长

　　引子：2011年7月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》。从榜单结果来看，强者恒强，优胜劣汰的生存法则继续在演绎，尽管强力政策频繁出台，限购城市观望氛围严重，但是TOP30的标杆企业仍旧保持了高速的增长势头，再度用数据印证了调控下“既有风险，更是机会”这一惯性逻辑。隐藏在数据和现象背后的是，高周转已经成为行业共识，不仅仅是万科、保利、恒大、碧桂园等如此；就连中海、华润、招商、龙湖等一贯强调品质，追求利润而周转较慢的企业也来了个华丽变身，毕竟，新世纪十年地产历程证明，规模是王道，未来在三四线，两者唯有通过高周转才能实现。

　　年初伊始，限购、限贷、限价、房产税、加息等等一系列强力政策陆续出台，直接让行业面临巨大的危机，甚至金融界预言全国商品房成交量将会下滑到2007年的行情，即约30%的跌幅！但是，棋到中局，在我们榜单揭晓之际，我们却发现中国的房地产标杆企业们依然走出了看空的压力，多数企业维持良好的增长势头。这其中，既有万科集团和恒大地产两位大佬的领跑，也有后来者如金科集团、新城控股以及复地集团的强力追赶，更有保利地产和保利香港、融侨集团和金辉集团这些双子座的持续发力。

　　门槛：TOP10企业底线达到155亿，同比增幅近五成

　　从历次榜单发布来看，入榜企业门槛同比都呈现大幅上升的态势，2011年上半年，更加不例外。

　　从企业入榜门槛来看，2011年上半年中国房地产企业销售金额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为155.5亿元和116万平方米，对比2010年上半年，TOP10企业销售金额入榜门槛增幅达48%。而在TOP20榜单中，销售金额和销售面积入榜门槛分别为72亿元和75.9万平方米，而2010年上半年入榜门槛为55亿元和56万平方米，入榜门槛亦得到再度提升。

　　此外，TOP30榜单销售金额和销售面积门槛也分别达到53亿元和53万平方米。

　　2011年上半年房地产企业销售进榜门槛       单位：亿元、万平方米

　　 资料来源：CRIC，中国房地产测评中心

　　格局：超大房企阵营再壮大，百亿企业数量猛增

　　在上半年严峻的市场形势下，虽然历经频发式的房地产调控，各大房地产企业业绩依然得以快速增长。

　　从各大梯队来看，基于战略布局上的提前优化以及营销策略上的快速应对，超大房企换回来一张不错的半年成绩单，以万科、恒大、中海地产等为代表的企业依然维持稳定地位。与去年上半年5家企业销售突破200亿的情况相比，今年有7家企业销售业绩过200亿，阵营规模得到进一步壮大。

　　对销售金额在100-200亿元之间的第二梯队而言，其在入榜数量上也呈现出量级的提升，入榜企业也达到10家。而在第三梯队中，销售金额在50-100亿元的企业也扩大至13家，其中50-70亿元企业达10家。对该梯队企业而言，50-70亿元的企业全年销售业绩是否能够突破百亿，70-100亿元的企业全年销售业绩是否能够突破150亿并冲向200亿，都对企业的管控模式、人力资源、融资渠道以及品牌战略等方面均提出了更高的要求。

　　 2011年上半年企业梯队格局表

　　 资料来源：CRIC，中国房地产测评中心

　　标杆：紧缩下持续增长，万科、恒大表现依然抢眼

　　在继续稳固行业领先地位的同时，万科集团和恒大地产依旧保持了相对的高速增长，同其他房企的差距也进一步拉大。

　　综观2011年上半年销售榜单，万科集团以644.2亿元的销售业绩再居榜首，对比2010年上半年355亿元的销售业绩，增幅达到81%。而此前，2004年万科集团全年的销售业绩仅为60亿左右，2010年已达1200亿之多，7年时间内翻了20倍。而恒大地产，则不仅实现了半年度销售金额429亿元的上佳成绩，同比增长达103%，这也几乎追平去年全年500亿的销售金额；同时销售面积突破600万平方米的大关，更让企业再度实现了量级的提升。

　　在企业惊人的增长速度背后，高周转的经营模式无疑成为两大领跑企业的共性，尤其是在政府调控房地产市场趋于常态化的当前，高周转模式的优点体现得比过去更加显著。此外，战略纵深的发展策略，也推动了万科集团的业绩增长。而恒大地产在区域布局、产品类型以及价格策略上的优势，同样成为企业业绩增长的重要因素。

　　万科集团、恒大地产2010年及2011年上半年销售金额和销售面积对比

　　 资料来源：CRIC，中国房地产测评中心

　　路径：发展路径谋变，高周转推动业绩高增长

　　不仅仅是万科集团和恒大地产，从TOP10房企来看，销售金额同比也均出现了大幅增长，且增长率几乎都在50%以上。

　　在这些销售业绩呈快速增长的房企中，高周转的特征清晰可见，即加快供应、加快销售、加快套现以及加速拿地的积极策略。

　　这体现在以万科集团、恒大地产以及碧桂园等为代表的传统高周转型企业正进一步加快周转速度，而不少已中高端物业开发为主的企业，也开始积极向高周转靠拢。这方面表现突出的有中海地产、华润置地和招商地产，其中中海今年以来在多个一线城市的降价快销，华润置地和招商地产随后陆续营销跟进，使得他们在中高端市场遭遇政策严厉调控的情况下，业绩依然在行业内处于领跑地位。而这种企业发展路径的大转移，或将推动房地产行业加速进入规模扩张的时代。

　　潜力：潜力黑马再度凸显，发展得益坚强后盾

　　基于市场环境以及阶段性政策走向的高周转策略，推动各大房企达成良好销售业绩并登上TOP30排行榜。而对复地集团、瑞安房地产这些入榜企业而言，集团的雄厚实力和支持也成为企业发展的坚强后盾，成为调控大势下的又一批“潜力黑马”。

　　金科集团借力于成功重组，继龙湖地产之后成为第二家全面进行全国化扩张的重庆企业，在资本化完成之前每年都有近30%的增长率，更何况此番东风助推。

　　而新城控股自从将总部搬迁至上海之后，无论是人才、资源还是信息获取方面动作力度大大强于以往，企业品牌因而也明显提升。今年以来走出长三角的步骤明显加快，全国布局的战略已然清晰，伴随着业绩的支撑相信企业未来进一步资本化的前景会更加明朗。

　　退市后的复地集团在今年上半年能够保证其良好的销售业绩，这显然与其背后母公司复星集团的支持分不开。对比此前企业面临的资金压力以及融资渠道上的受限，复地集团在退市后可轻松获取复星集团强大的资金注入，这在推动企业加速驶入发展新轨道的同时，也可延续在房地产企业中的标杆形象。作为瑞安集团子公司的瑞安房地产，在今年上半年的弱势环境下，借力集团提升销售业绩也变得理所当然。

　　此外，“双子座”在今年上半年持续发力，表现也毫不示弱。以拆分后的金辉集团和融侨集团为例，在经历一季度的强劲发展势头之后，二季度根据市场波动特征，及时抓住短线机会加速放量，此番更双双入席TOP30榜单；同样，保利地产和保利香港这一对保利系企业，同样的高周转特性，同样的强大资源背景，同样的精细化运作，发展后劲也是值得进一步期待。

　　附件1：2011年上半年中国房地产企业销售金额TOP30

　　数据来源：CRIC

　　附件2：2011年上半年中国房地产企业销售面积TOP30

　　数据来源：CRIC

　　 数据说明：

　　 1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。

　　 2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。同时，不考虑项目权益划分问题。

　　 3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。

　　 4、城市范围：中国房产信息集团覆盖的全国百座主要城市，超过该范围的项目相关数据不计入排名统计。

　　 5、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2011年1月至2011年6月。