CRIC研究中心《2012年度上半年中国房地产企业销售TOP50》

　　CRIC研究中心《2012年度上半年中国房地产企业销售TOP50》

　　排行榜发布

　　经历过漫长的政策冰封期之后，5月下旬的楼市似乎走出了一段不错的反转行情，多座城市成交创新高，热销项目频频现身，标杆企业更是不断传出业绩捷报，这显然与企业抓牢市场窗口期和现金为王的策略调整分不开。在银根趋紧融资渠道收紧的背景下，资金作为企业发展和转型的源动力，其地位无疑是无可撼动的。于是此轮地产调控以来，越来越多的房企开始两条腿走路，一方面加入到高周转企业的行列，快速销售快速回笼资金，另外一方面，踏上资本化转型之路拓展境内外融资渠道的企业更是不绝于耳。

　　抓市场机遇，拓资本渠道。这显然成为本轮市场环境下企业的应对之道，而在7月2日，克而瑞(中国)研究中心举办的题为《2012年二季度地产金融形势发布会暨上半年全国房地产销售TOP50企业解读》会议上，来自全国的知名房企高管、基金券商及业内人士也在这一点上达成共识。

　　而演讲嘉宾易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息技术有限公司董事长丁祖昱，中国房地产业协会市场委员会副秘书长、克而瑞信息技术有限公司研究中心总经理陈啸天，中国银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强，世茂房地产助理总裁兼营销总经理蔡雪梅、法国巴黎银行亚太区房地产董事陈锐彬，分别针对市场、企业、宏观环境、融资以及营销等方面作了主题演讲和分享。

　　龙头房企持续领跑TOP50榜单，中型企业步伐加快

　　今年上半年，虽然调控大方向未产生实质性的变化，然而伴随楼市政策“微调“与金融政策放松同时上演，房地产市场出现回温迹象。

　　这直接体现在刚刚发布的《2012年度上半年中国房地产企业销售TOP50》中，在入榜企业的半年销售金额表现上，百亿级别企业在数量上保持稳定，但与去年同期相比，金额均值小幅上扬。而从销售面积来看，销售均值中第一和第二梯队也均有所上升。与此同时，数据显示，2012年上半年全国TOP10企业市场份额达到16.17%，较2011年上半年的13.51%增加了2.66个百分点，而TOP20的变化情况与TOP10如出一辙。

　　“今年前10强的集中度和去年同比有所增加，增加了大概2%，1年时间能增加2%是非常夸张的。伴随着住宅成交的快速释放，我们全国企业的业绩，特别是大企业的集中度已经超过了整个行业成长的速度。”中国房地产业协会市场委员会副秘书长、克而瑞信息技术有限公司研究中心总经理陈啸天表示，2008年恒大的数据是64个亿，去年是840个亿，3年的时间涨了13倍左右，龙湖去年是383个亿，3年的时间大概翻了4倍，很多大型企业在这几年里明显快于全国平均水平，所以集中度的进一步上升也是这个行业发展的必经之路，也是一个大的方向。

　　市场“筑底回稳”，企业以价换量策略显成效

　　“上半年特别是3-6月份连续4个月的成交量都基本支持了回稳的信号。可以看到4-5月份以来，特别是刚刚过去的6月份整个成交量都创造了历史上的新高。应该说其中有一部分城市已经比往年最好月份的销量还要高。” 易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息技术有限公司董事长丁祖昱，在谈到上半年市场走势时表示。

　　世茂房地产助理总裁兼营销总经理蔡雪梅表示了赞同。她表示，世茂在今年上半年与整个市场的表现是比基本一致的。

　　“在市场高点的时候，比如3月份，世茂也是一个相对的高点，而6月份单月完成了60个亿的签约指标，5月份完成了50个亿的签约指标，我们也是在不断地跟着整个市场的节奏和整个市场销售去化的成长速度，我们的速度和整体节奏是比较吻合的。”

　　而世茂房地产的销售业绩在上半年更是实现了同比五成以上的增长。不难推算，房企上半年的以价换量的和各地楼市的微调对市场成交起好推波助澜作用的同时，同样推动了企业业绩的增长。

　　一份来自CRIC研究中心数据同样说明显示，2012年上半年TOP50企业的销售金额与面积入榜门槛同比均有上升，其中尤其以TOP10企业面积增长幅度最为明显。而销售金额方面，2012年上半年TOP10入榜门槛为174亿元，同比增长11%，而TOP20的入榜门槛为78.9亿元，与同期的72亿元相比增长10%。此外，从个别标杆企业的业绩来看，尽管销售金额同比去年上半年有所下滑，但销售面积同比均有所增长，这些数据都很好的说明了今年是一个典型的以价换量的行情，陈啸天强调。

　　利润最大化模式受到考验，策略调整推动行业转型

　　尽管如此，对于多数企业而言，2012年整体的外部大环境，不管是市场环境还是整体资本环境其实都是比较艰难的。

　　“从过去10年来看，信贷也好、物债也好并不比当时平均差，由于2009年放得太猛，现在又收得太快，所以实体的感觉是比较难受的。”中国银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强表示，目前正是现在一个艰难的博弈。

　　这种环境下，企业能够保持业绩与去年同期持平已是难得，而在入榜企业中，更是有21家企业实现了同比增长。其中除了世茂，华润今年上半年业绩增幅也达到50%，连续2年实现超高速快速成长。而蓝光、卓越、复地以及旭辉一批潜力企业在的表现也非常引人关注。

　　此时，不得不提到“去利润化”和房企的转型和策略调整问题。

　　在过去经济基本面向好的情况下，房地产开发企业对各地分公司以放权为主，放权的过程各个公司得到了快速的成长，通过收入利润双重的考核指标，实现企业单向利润最大化就可以推进集团最大化。

　　“这次调控我相信力度比较大，很多企业我们要的不仅仅是利润，但是更多放在第一位的是先要活下来。”陈啸天表示。

　　在这样的背景下，不少企业选择了进行了策略上的调整。例如利用资源优势快速补货刚需的新城地产，在“快速开发、快速销售、快速周转”核心驱动下的佳兆业，还有提出的“高运转”和“重资产”双结合的运营思路越秀地产。而世茂房地产在对产品结构进行调整和优化后，更是主动调低了利润率指标，以配合企业的战略转型。

　　“你一定要有特色，如果你今天再要去复制恒大，就算你有这个资本的充足性也没这么多土地资源，没有办法拿到了。大家没有必要去比大的，比的是谁有特色，就是在一个区域，好几个公司在各自的区域有各自的优势。”法国巴黎银行亚太区房地产董事陈锐彬从投资者的角度对房地产企业的转型给了更多的建议，房地产企业的利润幅度下降，如果能够通过深耕，未来几年利润可以保持和过去相对稳定的，会成为吸引投资者的亮点。