一、宏观总结：政策先紧后松，四季度密集发声维稳

1、前三季度房贷“两集中”常态运行，融资环境持续收紧

自2020年三条红线和贷款集中度政策出台后，2021年整体呈现房企融资供需两端持续收紧的态势。2021年1月至3月，房地产融资合规审查方面的政策监管持续加强，上海、北京、深圳等地严查经营贷款违规入市；4月，上海证券交易所和深圳证券交易所同时发布公司债指引，进一步强调防范房企债券违约金融风险，严控城投公司、弱资质企业发行公司债；此后5月，同时受去通道、房住不炒等一系列监管政策影响，中国证券投资基金业协会叫停基金子公司备案房地产供应链类产品；6月有消息称，中国人民银行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。

二、企业表现：仅有38%房企融资增长，融资环境收紧下企业违约频现

1、融资总量达近五年最低点，企业发债成本分化持续（部分略）

据不完全统计，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点。

三、展望：行业降杠杆主基调不变，并购贷等助力优质房企率先发展

展望2022年，当前行业降杠杆的主体思路不变，在此情况下，根据四季度房地产相关政策来看，2022年预计整体的房地产融资环境仍以维稳为主，维护企业的正常融资需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

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