摘要：重庆，是国家批复的中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽。在良好的经济基本面之下，近年来规划利好消息不断：2020年5月9日，重庆主城都市区工作座谈会发布消息，重庆主城区扩容，扩容之后的“主城都市区”，将包括原主城9区，加上渝西地区12区，共21个区；不过与之形成鲜明对比的是，人口增速放缓，地均增量不足，在核心城市中排名靠后，甚至不及大连、济南等二线城市。

从其楼市变化来看，可以用“跌宕起伏”来形容，2016年前整体保持平稳，2016年后行情启动，直至2018年达历史高点，年成交突破2600万平方米，而后便处于稳步下行，2020年跌破2000万平方米，2021年稳步复苏，房价也呈现阶梯式上行，已达1.4万元/平方米。究竟引导重庆周期性变动的主要因素有哪些？短期（1年）和中长期（3-5年）整体市场行情又会呈现怎样的走势呢？

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一、城区“大扩张”后遇“人口难题”，2000万平年成交量是否已“触顶”？

（一）重庆人口增量大增速慢，主城“地广人稀”，地均增量处二线“末流”

（二）楼市“稳字当头”，2016年爬升后回落，年成交2000万平高位波动

二、发展阶段特征：刚需向改善过渡，量价阶梯式爬升、2016年后波动更

（一）大周期：成交量、价均呈阶梯式爬升，2021年市场热度稳步回升

1、成交量：平台-拉升-平台交替往复，2021年成交规模预计高位持稳

2、成交均价：阶梯式稳步上行，“跳增-持稳-跳增-持稳”周期性上浮

（二）小周期：2016年后成交量变化更快波动更大，成交价格节点跳增

1、成交量：周期持续时间缩短至20个月内，期内成交量变化愈发剧烈

2、房价：2016年前房价稳定但“大涨大跌”，2016年后则“节点性”跳增

（三）区域聚焦：二环内成交占比扩大成市场主力，量价齐增，快速补涨

1、成交量重心向外转移，2021年前8月渝北、巴南、北碚累计占比近6成

2、渝中房价高地，二环内九龙坡、沙坪坝、大渡口等同比增10%以上

三、影响周期因素：短期地市驱动楼市上涨预期，中长期内需见顶限制规模增长

（一）短期（1年）：2016年分界点，地市缩量地价抬升推动新房成交“节节高”

1、2016年后政策由“刚柔并济”到逐步从严，治标不治本难抑楼市成交大热

2、2016年前地票制度平抑房价，2016年后高价地频出抬升房价上涨预期

3、量增带动价升，2016年投资客入市加剧量价传导，限价收紧后联动减弱

（二）中长期（3-5年）：人口增长“有量无质”，购买力见顶致成交增长乏力

1、常住人口增长见顶，落户“零门槛”成效有限，常住户籍人口比不足1

2、居民收入增速放缓，房价收入比稳中有增至12.79年，刚需购房承压

3、产业升级“青黄不接”拖累GDP增速放缓，高土地财政依赖度推升房价

四、前景判断：2021年年末翘尾、量价齐增，3-5年成交量难破2018年高点

（一）短期（1年）预判：以价换量拉动成交回升，2021年预期量价齐增

1、成交规模：四季度“触底反弹”，全年有望高位持稳2000-2200万平

2、房价：2021年土拍限价，预售管控下房价预期小幅微增至1.5万元/平

（二）中长期（3-5年）预判：人多无钱，楼市成交量价增速放缓，难上台阶

1、成交规模：年成交中枢“一升再升”，3-5年预期2200万平高位持稳

2、房价：“房住不炒”、购买力见顶致增幅放缓，3-5年难破2万元/平