公募REITs扩容，能否化解住房租赁痛点？

住房和城乡建设部会同国家发展改革委、财政部、自然资源部、国家税务总局近期印发《关于做好2021年度发展保障性租赁住房情况监测评价工作的通知》，明确表示在“十四五”期间应大力增加保障性租赁住房供给，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到30%及以上。作为“十四五”期间房地产领域的计划重心，政府在财税、土地、金融、资金监管等方面给予全面的政策支持。比如近期发改委出台的958号文件，已明确将保障性租赁住房纳入公募REITs的试点范围。而无论是开发商主导的重资产模式，亦或是二房东包租下的轻资产模式，住房租赁都存在收益率偏弱，不足以吸引社会资金大规模投入等通病，导致当前“国家队”仍是租赁市场的主力军。而本次公募REITs扩容至租赁领域，会给市场带来哪些破局？能否解决租赁商业模式的痛点？

根据物业获取方式的不同，可将租赁机构开发分为重资产和轻资产模式。重资产模式下，租赁机构通过招拍挂或收并购住房租赁物业，利用自持面积开发租赁住房从而产生稳定的租金收入；而轻资产则指租赁机构不获取物业产权，通过长期租赁的方式获取存量物业，对其进行改造后转租赚取租金价差的经营模式。