一个存销比不足12个月的市场会崩盘吗？
一个主流产品存销比只有10个月的市场会大规模的降价吗？
一个存销比达到44个月，真正危险的细分市场反而无人关心！
答案大家“都懂的”——而这就是杭州市场的真实状况：
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全杭州市住宅存销比12个月，主流类产品只有10个月；（而存销比接近6个月房价就会暴涨）
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全杭州市商品房市场存销比15个月，为正常范围，而结构呈现却非常不均衡；
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全杭州办公市场存销比23个月、商业市场存销比44个月，结合操作主体实力和压力，商业市场风险很大；
在住宅市场方面，需要严肃对待的不是存量数值，而是：
1、 住宅存量上升斜率在减缓，但在企业间呈现较大的不均衡性，加之销售业集聚度上升，此类型企业需要重点关注，威胁和机遇并存。另外2014年住宅存量斜率将进入上升阶段，更会加剧上述情况的发生；
2、 杭州存量结构不均衡，其中蕴含巨大的机会；
3、 2013年密集拿地集中在三季度、加之企业运营目标的高企，二季度中后期价格压力全年最大，需要提前做预案；
4、 2014年杭州成交量会艰难地确保，但成交结构的变更，会让有些存量风险表现的更加突出。
2013年以来，杭州楼市存量持续攀升，开发商和购房者变得越来越不淡定。2014年1月27日，多个媒体曝出杭八区商品房可售房源达到了120476套，12万套高存量便成为楼市持续多时的热点，买卖双方均表现焦虑心态。本来正常的春节效应、被夸大的停贷新闻，随着2月18日晚开始的城北两盘陆续宣布降价，杭州“马年第一降”瞬间成为全国热点话题。2月24日，股市地产股暴跌，多名业内人士将杭州降价现象作为大型房企股价下跌重要原因之一，更是将杭州高库存事件推上风口浪尖。在三人成虎的时代，12万套被分析得越来越离谱。然而，通过CRIC数据仔细分析，杭州的存量并不像外界传的耸人听闻，对于整个杭州房地产市场而言，反而表现为健康乐观，只是其内部结构存在某些不合理，在细分市场领域存在大小不等的风险。
商品房市场存销比为正常范围，但结构不均衡、风险不一。
表1：2013年杭州商品房市场分物业类型存销比
注：酒店式公寓计入办公
从表1数据可知，由于受商业和办公拉高影响，2013年商品房存销比达15个月略高，但仍在正常范围内，整体市场表现较为健康。商品住宅存销比13个月，市场表现更为健康，其中市区（不含萧山、余杭）住宅存量31991套，销售32246套，存销比约11个月。比住宅存量数值更值得关注的是：存量上升斜率加快、结构不均衡。
提示一：杭州存量近年来上升速度加快，而商品住宅减慢
图1：杭州商品房存量2009年12月以来半年增长率图
图2：杭州商品住宅存量2010年12月以来半年增长率图
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从物业类型分析存量去化情况，商品住宅表现尚可、商办严重拖后腿
提示二：存量结构不合理
表2：杭州八区分物业类型存量去化分析表
从表2数据可见，杭州八区商品住宅去化总体表现尚可，而商业和办公去化周期均在20个月以上，商业形式尤其严峻，商品房整体表现去化悲观也是受商办物业拖累。
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从区域分析存量去化情况，主城商品住宅表现较乐观
表3:分区域存量去化分析表
从表3数据可看出，主城区商品住宅去化周期为11.9个月，表现较乐观，优于萧山、余杭。同时我们发现，以套数来衡量的去化周期与按面积来衡量的去化周期有较大差异，主要是由于现在套均面积已经超过130方（且有上升趋势），成交主力为120方以下产品，较多大面积无效存量成为存量池子里久之不去的沉淀物，以致去化周期虚高，存量风险被夸大。
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从板块分析存量去化情况，远郊板块自住性差，存量较高
表4：分板块存量去化分析表
从表4数据可知，目前存量较大板块主要为远郊板块，此类板块内项目较多，比较集中，但是由于商业、交通等生活配套跟不上，自住性较差，只能吸引部分价格外溢客群。值得一提的是，随着“决战东部”计划的提出，城东新城迅速崛起，吸引各大开发商进驻，目前竞争已经达到白热化状态，2014仍然是供应高峰期，现有竞争压力及未来大量潜在供应，造就了这样一个雷区。
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从面积段分析存量去化情况，主流首置、首改产品表现健康
图5：杭州各产品类型存量去化分析图
以2013年去化分析，90方以下首置以及90-120方的主流首改产品去化周期均在12个月以内，表现较为健康。同时，这两个面积段成交占比达70%，是商品住宅市场成交的绝对主力。从去化周期看，去化压力较大的为再改以及高改类产品，而这两类产品一般不以去化周期来衡量项目好坏，此类产品为房企提升溢价的产品。
经过以上几个维度的分析，商品住宅存量并不可怕，特别是现在市场主流的首置首改产品，不必为此太过担忧。同时，随着住宅市场调控，近几年大量资金涌入商业地产，目前杭州的商业、写字楼、酒店等商业地产，已经呈现出结构性过剩，政府规划和土地供应开发商业地产项目与去化吸纳的速度比明显总体过剩，且不少地方的空置率已经很高，只有极少数地段好的有较高回报率。比如，申花板块，钱江新城都呈现商业供过于求，风险已经逐渐蓄积。
明天我们将针对住宅的存量分布不均衡，销售业绩集聚度高，抽丝剥茧地分析和评估版块风险、个盘分析，敬请期待！
