目前房地产市场处于焦灼期，我近来奔走在各个城市一线，往返与开发商与案场之间，对市场有一些直观的感受。所以，今天用来自一线的观察，以开发商的感受和真实想法对当下市场做个陈述总结，并在此基础上进行判断。总结为：三类城市、四种心态、三种行动、四方博弈、两种可能。

三类城市

全国城市住宅市场全面降温，交易量不断下滑，这里面不同的城市还是有所差异，大体上可以分为三类。

第一类是库存高、供应大，整体供求失衡的城市。这类城市以二三线城市居多，二线城市有：沈阳，杭州，天津、西安、济南、青岛、长春、哈尔滨。三线城市有：无锡、常州、扬州、盐城、泰州。在一些城市如沈阳、无锡等部分楼盘已经有深度价格调整，但由于客户观望情绪浓厚，价格调整的效果正边际递减。

第二类是价位高，局部供求失衡。这种情况主要体现在一线城市，这些城市去年价格的快速上涨给市场带来了一定压力，高端市场普遍去化周期较长。但定价合理的刚需与改善市场，局势并不悲观。

第三类是供求比较平衡，但受市场大势影响，躺着中枪的。这类城市有：郑州，南京，合肥，成都，石家庄等。其中有些城市属供不应求，比如南京，存量比较合理，价格微涨。再加上6月份的即将举办的青奥会使部分在建工程停工，未来一段时间还将维持供不应求的状态。但市场整体下滑，负面信息泛滥，导致这些城市的客户群也跟着观望。

四种心态

整体而言，现在开发商大多还处于观望状态，市场上较少有实质性降价动作。开发商当下大致有四种典型心态。

一是等。等待政府搬救兵。前段部分城市先后出台政策救市，央行也适当的窗口指导。有些开发商觉得，政府要稳增长，保就业，要依赖房地产，应该会有进一步的行动，等等再说。当然有的是基于分析判断，有的则是侥幸心理。

二是熬。有些城市的开发商，比如之前提到的供求相对平衡的城市的开发商，他们对供求现状比较了解，看好未来，心态比较乐观，觉得熬到金九银十，市场就好了。

三是怯。有些开发商是想降价的，但是勇气不够。首先是不敢率先降价；其次是不知道要降多少，不知道市场的底在哪，怕一发不可收拾。

四是愁。小幅降价没效果，但高价买的地，房价降多了，就亏大了，骑虎难下。典型城市如杭州和西安。杭州是地价高，存量又多。西安则是2012年降价以来，房价没怎么涨，没有再往下大降的回旋余地了。

三种行动

在整体观望的心态下，开发商也在积极地推动营销，甚至个别项目率先降价，取得了一定效果。但就目前市场看来，大多还是以促销暗降等方式试探市场。做法主要有三种。

第一、新上市产品低价入市。价格一般下调10%之内，但实际效果不甚理想，近期大部分开盘去化率平均在30%以下。

第二、加大促销，微调价格。以加大赠送、特价房、特惠折扣、首付分期、降低装修标准等各种方式促销。

第三、加大营销渠道投入。使用较多人员拓客，启动中介与电商联动，等等。这是我一直呼吁的，但也出现了矫枉过正的局面，比如盲目学习碧桂园模式，追求人海战术等。

四方博弈

在购房者观望，开发商也观望的情况下，当下房地产市场进入一个开发商、购房者、地方政府、中央政府四方博弈的僵持局面。

首先，消费者对于市场降价的预期已经形成，必然持续观望，坐山观虎斗。购房的需求依然坚实存在，但迫于个贷紧，门槛高，成交压力大；另一方面是媒体渲染，导致观望情绪浓厚，即使在一些供求平衡的城市也如此。

其次，开发商的情况刚讲过，观望中煎熬。大部分开发商负债与现金情况不错，加上地价较高，大幅降价的欲望与压力尚不迫切。这里面，大企业比中小企业更积极主动。

第三，地方政府心急如焚。地方政府多年来依赖土地财政，住宅市场冷淡，土地市场跟着冷；地方债台高筑，但财源要断，如何能不急。有些城市直接出台救市政策，有的则暗地放松，但杯水车薪。

最后，中央政府是态度不明。但是原则明确，市场为主导。但是要稳增长，还是要仰仗房地产，不能波动太大。相信中央政府此刻亦非常纠结，接下来是否全面降准，是个悬念。

两种可能

之前我提出“市场啥时回暖，中央政府说了算！”，我的判断是，如果央行放货币、高层进一步对楼市托底，这次楼市的调整可能短，市场可能会按照之前调整三四个季度的惯例，在四季度企稳并逐步回暖。

如果中央没有实质性动作，调整就可能持续较长时间，就只能靠房企调整价格来消化供求矛盾。部分房企表示若市场持续低迷，考虑在秋交会之际发动猛烈行动，破釜沉舟，来确保现金流。如果这样的话，四季度才会是真正的楼市破冰探底时，届时血雨腥风必然在所难免。