【核心摘要】：

• 滨江住宅市场曾出现两次断供，分别是2009和2012年上半年，原因是滨江市场呈现明显的一高一低。“一高”指人口质量高，滨江近10年人口共增长20.31万人，这些外来人口不仅学历高，而且收入增长高，为滨江住宅市场提供足够的物理基础支撑；“一低”指可供土地低，滨江由萧山分离出来的三个镇组成，地域面积小，可供土地低。正因为滨江供应稀缺但消费旺盛，因此未来发展潜力大。

• 目前高教园核心区、滨江CBD核心区及沿江三大区块大规模开发已进入尾声，往地铁沿线及纵深腹地、奥体博览城方向发展。区府板块年均成交44.7万方，广义存销比3.3年，市场健康，若有宅地出让建议高度关注；高教板块年均成交12.9万方，广义存销比长达6.5年，近两年内拿地需谨慎；由于整个滨江区可供地少，纵深腹地土地稀缺性强，未来潜力大。

• 整个滨江区内标杆项目——龙湖春江彼岸销售已接近尾声，2013年释放出的年去化量15.7万方，单盘消化能力强，对其他项目而言，存在突破现有销售水平的机会。因此，2014年得滨江者得杭州，谁能挖掘自身优势，以价换量，拔得头筹，就能赢得制胜的领先机会。

【正文】：

• 板块价值：滨江区后续势能强，商业配套有待落地

（1）区域发展进入成熟期，高教板块配套显单薄

滨江区地处钱塘江南岸，定位为成熟的产业副城，目前正处于成长期迈向成熟期的关键阶段。整个区域可划分为滨江区府和滨江高教板块，由于两个板块的开发及配套落地程度不同，呈现出极大差异。滨江区府板块的星光大道商圈（杭州规模最大的商业综合体之一）及主要商贸项目已经成熟，奥体博览城已进入建设阶段，目前已初具雏形，未来商业价值可期。但滨江高教板块目前主要商业配套（如电子信息综合街区、麦德龙超市）尚处于规划阶段，需要市场培育过程。

（2）交通发达，方便客群导入

板块内快速路、各主次干路、轨道交通、公共交通以及过江通道形成了发达的路网体系，钱塘江大桥、复兴大桥及西兴大桥均为主要过江通道。板块内规划有多条地铁线，地铁1号线贯穿城东、市中心、滨江延伸至萧山，1号线的开通将城东及市中心价格挤压的客群导入滨江；地铁4号线一期（滨江东冠路站-江干彭埠站）已经开工，计划2017年通车；地铁6号线一期（转塘双浦中心公园站-钱江世纪城丰北站）也将于年内开工，计划2019年通车。

（3）产业支撑，人口导入能力强

板块作为高新产业园，产业基础稳定，目前已进入平稳增长期，人口导入能力强。据第六次人口普查统计，滨江区人口数达31.9万人，十年间人口共增长20.31万人，年均增长10.65%。板块以高新技术产业为主，人群质量高，据CRIC统计，滨江年均住宅成交中有50%来自此类人群；同样，代表着滨江区一定比例换房改善的二手房交易量为3800套/年，这些首置/首改的需求都是滨江住宅市场最坚实的支撑。

• 市场梳理：滨江板块供求合理，价格趋涨

滨江板块06-09年之间价格优势明显，创下供应和成交高峰（除08年经济危机成交偏低），且成交集中在沿江区块，置业类型以投资为主；随着政策利好和板块的成熟开发，价格在10年出现显著提升，供求骤降；12年因市场行情偏冷，以价换量，吸引大批自住客购房，供求集中释放；12年年底行情好转，14年成交价格达到最高值。自06年到14年，成交价格涨幅达228%，年均涨幅25%。

• 板块存量健康，未来潜在供应合理

按照滨江板块年均去化57.7万方的速度计算，板块已领取预售证的存量去化周期为12个月（全杭州市13个月），相比较而言，滨江市场表现较为健康。从广义存销比来看，板块去化周期3.3年，由于滨江开发已进入尾声，宅地总体呈现供不应求（江南大道以北区域基本已无宅地出让），可见，中长期来看后续潜在供应较为合理，但短期内存在一定压力。

（1）高存销比项目集中在滨江高教板块，且以大户型为主

由CRIC数据可见，滨江区存销比较高的项目主要集中在滨江高教区，且180方以上面积段占比高达35.3%。

（2）高教板块未来潜在供应大，竞争较为激烈

高教板块未来供应量达83.4万方，其中土地转存量26.2万方，按照高教板块年均12.9万方的去化速度，该板块广义存销比长达6.5年。区府板块未来供应量145.8万方，按照区府板块年均44.7万方的去化速度，该板块广义存销比为3.26年。

• 板块迎来第一批商品房的老改新、小改大需求，140-180方供不应求

供求主力面积段为80-90方和120-140方，其中90方以下户型成交占比55%（全杭州市47%），小户型去化速度大于大户型，250方以上大户型溢价明显，主要受益于沿江区块的景观资源，但存在一定程度的滞销。成交单价段集中在15000-20000元/平米和20000-25000元/平米，成交总价段集中在150-200万和400万以上，总价存两个极端。由于2002-2008年为滨江最集中的一批商品房开发，如今房龄普遍在6年以上，存在较大批量的老改新、小改大需求，导致滨江板块140-180方供不应求，且存量仅89套。

• 价高反而去化好，板块标杆项目接近尾声

由CRIC数据可见，滨江板块高去化率项目的成交均价位于板块中上水平，以小户型为主的春江彼岸、明月江南、望江南虽然成交均价较高，但去化率均在78%以上，此类项目一般的热销主要得益于地段、品牌房企或营销策略的运用；以大户型为主的寰宇天下、钱塘帝景依靠稀缺江景资源获得高去化。从2013年板块项目成交占比情况来看，仅春江彼岸一个项目成交面积贡献率约达三成，由于春江彼岸销售已接近尾声，其释放出的量达15.7万方，可见，2014年的滨江市场机会很大。对于开发商而言，挖掘自身优势，优化营销策略，才能抢占更大的市场份额，从而赢得制胜的领先机会。