014开年，楼市刮起一阵“崩盘”之说，尤其对于无锡、常州这样的二、三线城市，部分明星级楼盘都出现“价格跳水”的现象，无锡龙湖滟澜山出现三字头房源，这是一种个盘行为还是无锡的整体真实情况呢？

    克而瑞信息集团（无锡机构）首席分析师王新科将从下面几个方面为大家诠释一个真实的无锡市场：

市场的内生环境：

        1、  供应面：2013年无锡全市商品住宅供应量处于历史较低水平，连续两年保持在550万方左右，2014年供应量同比下滑幅度超过90%；

        2、  成交面：与2009年的市场高点相比，目前市场成交量相对平稳，2012年以来市场的整体供求比均维持在1左右，较为合理均衡；

        3、  价格面：全市成交均价整体走势平稳，保持了小幅上涨的趋势，2014年整体价格水平已经接近2010年同期价格水平，并未出现大范围的降价现象；

        4、  库存面：目前全市商品住宅整体库存量885万方，其中2009年以来的有效库存为828万方，库存量涨幅处于低位震荡；

        5、  结构面：刚需拥有强劲的去化速度，可在一年内去化有效存量，改善房源市场占位稳定但价格明显抬头，2014年有望突围；2012年以来，众多中高端项目调整产品策略，后期上市物业面积段更加趋于合理，有望对全市房价形成结构性上涨的机会

        6、  活跃度：在项目总量无明显变化的情况下，整体楼市的成交活跃度在明显增加，同时项目的单项目产出值也在2013年4季度达到了近几年高点；2013年下半年开始，品牌房企在无锡的土地储备意愿明显增强，众多品牌房企的入驻也将有效提振整体楼市的信心。

市场的外部环境：

        1、  政策：随着时间的推移，无锡楼市对于限购限贷政策的适应性在明显增强，同时对于无锡这样调控良好的城市未来政策收紧的预期很低；

        2、  人口：无锡现有的人口容量及后期的婚育需求足以支撑目前无锡房地产的主力成交物业，刚需市场依旧有较大的空间保证后期市场；

        3、  投资：无锡经济发达、购买力强，地块成本相对低，此类城市条件使得在现有的市场环境下更容易受在一二线城市拿地受阻开发商的重点关注；

        4、  产业：产业结构调整的逐步落实和升级使得无锡未来对于外来高层次人口的吸纳数量和能级明显增加，对无锡房地产市场显然是利好；

        5、  土地：2011—2013无锡较低的土地成交量将使得未来两年内无锡将出现供应短缺窗口期，尤其是一些热点区域内的核心板块；

        6、  拆迁：随着拆迁政策的逐步调整和核心区域内拆迁安置房建设数量的减少，拆迁对于无锡房地产市场的影响将逐步减弱；

        7、  企业利润：对于无锡大多数开发企业来讲，土地成本、建安成本等各类成本都已超过项目的售价，房企利润薄弱，非特殊情况房价降价的可能性非常小；

        综上所述，无锡市场近期的内部整体环境可以用“供求均衡”、“去化平稳”、“价格低位趋好”、“库存高位盘整”几个词来形容；而且从市场结构上来讲，一方面有刚需的稳固支撑，另一方面有改善房源需求的周期性释放，加上成交项目活跃度有明显提升，品牌房企的集中性入驻都将有效的提振市场信心；

从市场外部环境来看，政策方面，限购对无锡的调控效应正在减弱，无锡近几年房价一直得以有效控制，未来从严的预期较低；人口容量足以支撑现在的市场，产业结构趋好、拆迁政策调整变化，都将对无锡楼市产生积极作用。因此，无论是内部还是外部因素均足以说明无锡现阶段的市场环境良好，不仅不会出现大范围的低迷，部分细分市场还会迎来一些增长的机会点。