打开百度，杭州楼市俨然成为当下热门搜索词，政府、媒体、开发商各方关注不减，各金融企业亦对杭州市场兴致盎然，近段时间和我们交流的金融机构多达20余家，其中不乏Morgan Stanley、Schroders Plc、惠理、平安知名投行、信托机构。过程中就杭州楼市现状与预测、其所投资或将投的一些企业及项目进行了点评。时间有限，今天先分享下杭州楼市的看法：

在当下杭州楼市的看法上，至少在如下几方面有基本共识：

• 降价事件是必然中的偶然，德信降价是正常的市场切换、腾笼换鸟行为。

• 杭州楼市无系统性风险，短期量价有波动。“以价换量”可实现说明未来减价的深度相对可控；中长期仍看好杭州以高人口吸附力带来的区域比较优势。

• 开发贷和个房贷的资金面收紧成趋势，资金成本上升，企业对现金流的思考应高于营销思考。

• 限购影响力递减，取消政策弊远大于利，限贷的效力大于限购；取消限购于普通购房者来讲短期内一定是噩耗。

无论何种关于杭州的讨论，都离不开“降价”。本机构在3月份相继出稿了多篇文章阐述观点（加微信公众号关注“杭州房价测评中心”可回看），其在投资拿地、信托方面的考量本文不多赘述，仅站在市场角度再作分析。

• 德信降价为正常的市场行为，必然中的偶然

1.同板块两项目，产品同质形成自相竞争。

从表1可见，位于同一板块仅一路之隔的德信?北海公园与德信晓宸项目，在建筑形态和产品形态上具有高度的同质性，且两个项目的销售期重合，导致同一公司项目形成自相竞争的局面。

2.同一团队操盘，双线作战难两全。

13年8月以前，北海公园每月均能月均成交56套；但8月晓宸入市后，北海公园成交量大幅下滑，导致其在13年8月—14年1月均成交仅3套，严重滞销。

可见，同一团队同时销售两项目，难以两全，只能择其一。一则北海公园属于尾盘阶段，二则晓宸不仅地价更低（晓宸7261元/ m²，北海10047元/ m²），且距万达广场更近，晓宸项目更具成长性。因此，北海公园降价只是德信正常的市场切换、腾笼换鸟行为，而不应被过度解读。

3.祥符板块2013年价格涨幅快于全市，2014年板块新增供应量加大，德信要保持高价走量较为困难。

2013年，全杭州市商品住宅成交均价环比上涨13.7%，而祥符板块涨幅达25.7%，上涨幅度明显快于全市。

一方面，由表2可见，板块存量较大，潜在供应量畸高，板块目前在售项目主力户型均为80-139 m²，新增供应同质化严重，加剧 2014年板块的竞争程度，德信要保持高价走量较为困难。

另一方面，周边勾庄板块的崛起使祥符受到威胁，尤其是万科北宸之光（成交均价15500元/ m²）及滨江万家名城（成交均价13105元/ m²）开盘以来的持续热销，导致祥符板块原有的价格体系受到威胁。因此，北海公园此次降价只是市场充分竞争的体现。

• 杭州楼市短期量价有波动，中长期仍看好经济产业和人口增长的比较优势

一方面，从短期来看，杭州楼市量价会有波动，但并不会出现“崩盘”。CRIC通过主城区90个楼盘年前与年后成交价格对比发现，其中有50个楼盘在年后采取了降价或优惠等让利措施，直接结果是带来了较好的去化。由表3可见，年后做出让利的楼盘平均成交35套，而没有让利的楼盘平均成交12套。显然，目前杭州楼市以价换量效果较为明显，且价格可控（让利幅度10%以上的楼盘仅5个），说明市场仍正常，此类降价只是顺应市场，降价范围或扩大，但降价深度可控，说“崩盘”真是自己吓唬自己。

另一方面，中长期来看，杭州作为区域中心城市具备的比较优势足以支撑房产持续发展。相比浙江其他城市，杭州作为区域中心，不仅有经济产业支撑，而且具备较强的人口吸附能力。同周边相比，浙江城市房价相差不大，但杭州拥有更好的自然资源和经济资源，加强了省内在杭置业意愿。从杭州市统计局公布的数据来看，杭州年净迁入人口数达4万；新婚登记人数保持在年7.3万对；且据CRIC统计，代表着一定比例换房改善的二手房交易量为3-4万套/年，这些首置/首改的需求都是杭州房地产最坚实的支撑。理论估算，杭州年均可新增购房需求约6-8万套，而2013年杭州住宅市场成交70657套。

• 开发贷和个房贷双向偏紧，2014现金为王非常重要

自今年2月份以来，央行连续通过正回购操作回笼资金，力度逐渐加码。2月新增贷款和社会总融资规模较1月大幅回落，原因在于在违约风险担忧加剧的背景下，中国政府加强了对影子银行的监管，导致信托贷款今年1月同比下降49.34%（见图3），总体信贷增速急剧放缓。资金来源被收紧，对于开发商而言，将面临融资难、成本高等问题。

2014年开年以来，根据调查，杭州各银行对房贷业务并未明显放松，五大行国有银行首套房贷利率维持基准利率，股份制银行则上浮5%-20%不等；二套房贷首付比例基本达到7成，利率上浮10-20%不等。资本层面延续了2013年底的房贷紧张局面，对于开发商而言，2014年现金为王非常重要。

• 限购影响力递减，取消政策弊远大于利，限贷的效力大于限购

2011年，在商品住房价格过高、上涨过快的背景下出台限购政策，其初衷是通过抑制各种名目的炒房和投资性需求稳定房价，为建立完善的房地产发展机制与税制提供缓冲期，经过三年的时间，其效果初步显现，但一旦取消“限购”，调控成果或受挑战，有几方面的担心。

第一，投机/投资客虽已基本离场，但仍在隔岸观火；限购期间多数投资客户并未找到新投资方向，房地产投资仍是沉淀资产、规避通胀风险的主要渠道。取消限购或将促使投资客回归楼市。

第二，虽然目前杭州楼市价格价整体平稳，短期内供大于求，但中长周期看仍是卖方主导市场。取消限购恐构成向好预期，此举或将改变当前供求结构及价格体系，反而拉升普通刚需客户购房成本，使自主性需求重新受到打压，这些与政府的调控初衷相背。

第三，回顾杭州的限购政策其实可以发现，限购3年来真正能被限制在外的客户群体只在少数，限贷的效力大于限购。1）针对本市户籍采用是限购第三套，理论上受限范围也不大；针对非本市户籍的刚需客户则更弱，原政策的条款是能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明即可买房，而限购至今已过3年，这期间只要这个非本市户籍客户真想就业安家在杭州，3年内是完全具备时间去准备1年的纳税或保险证明，故而此条款的实质意义并不明显了。2）针对首改、再改客户，限贷的效力大于限购，但在全行业资金面的吃紧的背景下，恐怕是买方有意资本无情了。

最后，虽然今年政府工作报告中首次提出“针对不同城市情况分类调控”，但并不代表中央会放任地方乱来。正如易居房地产研究副院长杨红旭所言：如果没有“中央军”，“地方军”的救市作用不会很显著，二者需要相互配合，其中起主导作用的是前者。

综上来看， 2014年杭州楼市整体可控，对于开发商而言，积极应对利润率下滑现实，采用同板块内竞争项目的合理价入市、以现金流为核心是为关键。而随着4、5月份多个楼盘入市（其中不乏纯新盘），只要以价换量持续可行，成交渐暖信号将逐步释放，则可以预期年内价格或探底回稳。