房贷收紧，个别城市楼盘“降价”效应的影响之下，市场神经紧绷起来。青岛市场近期表现表面来看也不太乐观，从公积金新政收缩购房贷款、高库存量、某楼盘降价销售业主不满砸售楼处、到开发商资金链断裂跑路，青岛市场似乎也陷入了堪忧的境地。在迷离的市场环境下，青岛的房价是不是已经出现了拐点呢？

对于当前的房地产市场，单纯关注存量、降价等信息会导致看不清楚问题，应该首先整体了解一些主要的数据，对市场情势才能有全局性判断。

根据克而瑞监测数据显示，2014年1-4月全市商品住宅成交均价8585元/平，同比上涨了3.91%，主城区、辅城区和五市均有不同程度上涨，只是涨幅较去年有所收窄。

分区域来看，4月青岛市区（市南、市北、李沧、四方）商品住宅成交均价16043元/平，环比上升3.17%； 五市均价6413元/平，环比上涨7.26%，辅城区（城阳、黄岛、高新、崂山）均价11547元/平，环比下降11.45%。数据来看，主城区和五市房价均有上涨，只有辅城区环比下跌。

辅城区房价为什么略微下降了一点？主要是结构性因素影响，房价较高的崂山区4月份高端项目成交减少，普通住宅成交增多，整体区域房价下降幅度较大；造成房价中等偏低的区域权重增加，使得整个房价测算时的权重降低了，降低之后影响了辅城区房价水平。例如城阳区龙湖滟澜海岸等项目调整销售价格，均价也有所下滑。事实上青岛出现的降价现象主要集中在某些前期定价过高的项目，和部分销售周期过长的楼盘，如华润悦府、奥克斯广场、龙湖滟澜海岸等。

从降价方式来看，4月市场上多数项目采取团购优惠措施刺激销售，以求快速走量，基本以“降低首付标准”、“首付分期”、“特价房”、“毛坯送装修”“送车位”等方式变相降价。在取得一定效果之后，近期更多楼盘低价入市、直接明降且幅度较大，城阳智慧之城3980元/平起等，个别楼盘降价，同时也带来了房价走高趋势减缓。

全国形势来看，正如丁祖昱先生所说的，市场周期走势表明，2014年也是调整年。此前2005年、2008年、2011年，每间隔三年一次。每次调整期基本在9-12个月。四次调整每次相隔三年，而且前一年成交都特别好，因此再有一些外因的话，后面成交就马上会下来。特别好就会使需求提前释放，市场特别好，成交量一旦上涨，房价快速上升之后，把需求消化掉了。如果没有银根的支持，整个行业就不行了，2014年市场调整的导火线也正是银根收紧。

今年调整预计最长不过1年，力度上也不会特别大。预计今年三季度末市场将回稳，四季度有可能从稳中开始慢慢回升，所以今年整体市场要谨慎，不用特别悲观，压力最大的就是现在几个月。