专题｜人口扩张型三四线城市的发展陷阱——以泉州、徐州为例

◎  文/ 马千里、邱娟、周奇

人口是一切经济活动的基础，人口的流动会引发区域兴衰和产业更迭，因此房地产行业流传着一金句——“长期看人口，中期看土地，短期看政策”,可见人口对于房地产市场的影响之大。尤其是在“房住不炒”的当下，人口和房地产的关系越发密切，人口扩张型城市已然成为房企布局的“香饽饽”。虽然人口的增加意味着购房需求的增长，使得扩张型城市颇受投资者青睐，但这并不能保证市场稳赚不赔，往往有一些风险被忽略，譬如：人口扩张必然带来购房需求增长吗？调控风险会不会与行业竞争同步到来？哪些扩张型城市将更快面临人口增量瓶颈？ 

现状及优势:人口增长带来更多住房需求，

无虞中长期供求风险

当前中国人口生育率虽然未见实质性回升，但是在城镇率不断上升的时代大背景下，人口迁徙仍然在城市不断带来更多居住人口，并为房地产市场持续带来更多的住房需求。而那些在人口增长指标上表现更佳的城市，得益于充沛的需求支撑、成熟的价差体系等优势，也更值得房地产企业所关注。

风险综合评价：正视短期市场波动风险，

不过分高估长期需求增量

当然，人口扩张型城市并非房企永远的“避风港”，也面临着诸多风险：一方面，房地产市场本身受到政策的影响作用较大，尤其是这些人口扩张型城市，由于需求较为旺盛，很容易成为调控的目标；另一方面，房地产市场受房企竞争格局、人才政策等因素的影响也较突出，它们通过改变供求关系使得市场面临波动风险。更加值得注意的是，城市人口扩张并非一劳永逸，城市人口总量是在时刻变化的，城市的产业、经济、落户政策、房价、规划等方方面面都会对城市人口吸引力产生影响，因此，不宜过分高估长期需求增量。

1、调控风险：充沛需求致政策面多变，扩张型城市调控首当其冲（略）

2，产业转型：传统产业转型升级，劳动力需求减少致人口吸引力放缓（节选）

随着制造业的转型升级，中国三次产业的就业格局发生了显著变化。其中，第二产业就业人员在2012年达到2.32亿人的高点后，呈现连续6年减少的态势，2018年仅余下2.14亿人，占全国就业人员的比重从2012年的30.3%下降到2018年的27.6%。究其原因，主要是由于制造业产能过剩比较严重，加之制造业要进行改造升级，提高自动化、智能化水平，建筑业要倡导绿色建筑理念，在这样的大趋势下，第二产业在一定程度上对劳动力的需求有所减少是正常现象，而二产本身对劳动力的素质要求也在提高，第二产业对就业拉动、经济贡献逐步减少是客观的、必然的趋势。 

与此同时，第三产业就业人员数量大幅提升，2018年三产就业人员数量较2012年增加了8248万人，占比由2012年的36.1%增至2018年的46.3%。 

当前，各城市产业转型与升级正在如火如荼开展，产业转型升级进入密集活跃期。考虑到技术进步能提升劳动生产效率，它通过缩短工作岗位的生命周期影响就业总量，对于就业有一定的替代性，短期内会造成就业岗位的减少。 

通过对45个人口扩张型城市二产就业人员数量进行统计，结果发现：45城有7成城市二产从业人员数量呈现减少趋势，其中减少人数最多的当属重庆、贵阳等中西部省会城市，这些城市的主动的产业升级，譬如近些年贵阳大数据产业发展迅猛，其次是河北的沧州、邯郸、唐山以及天津等城市，近些年受环保整治的影响，二产从业人员数量大幅减少。值得关注的还有像泉州这类传统制造业城市，近些年二产从业人员数量大幅减少，由2014年的124.1万人减至2017年的103.7万，降幅高达16%，此外，徐州，宿州等城市表现也较为突出，降幅均在10%以上。

3，“引人”放慢：三四线经济承载力追不上人口增长，人口扩张持续性存疑（略） 

4，竞争格局：大多行业竞争趋于饱和，拿地成本已达高位（略） 

5，区域差异：单一城市内差异同样明显，三四线城市中心城区利润空间稀薄（略） 

6，小结：人口长期增量保障市场预期，宿州、泉州等三四线城市面临较大风险（节选）

上文对45个人口扩张型城市从调控风险、传统产业转型升级、引人能力、房企竞争格局和成本压力等诸多方面的分析与评价，结果发现：一二线城市风险相对较小，三四线城市房地产市场压力较大。 

综合评分均在3分以上的城市有17个，除佛山、珠海、茂名等粤港澳湾区三四线城市外，余下的14个城市均为一二线城市，包括广州、西安、杭州等，这些城市产业经济发达、尤其是新兴经济发展迅猛。 

而综合评分低于3分的多是三四线城市，这类城市或是因为传统产业转型升级，使得人口增速逐渐放缓，譬如泉州；或是因为自身产业经济不甚发达，人口持续外流，譬如宿州，就业人口的减少使得内生需求增长疲软，房地产市场需求持续性堪忧；还有一类风险城市主要是沧州、邯郸、唐山等环京城市。这类城市因为处于环京区域，调控政策整体较其他三四线城市偏严，加之近些年河北全省大力度整治环保，许多传统制造业面临关停的命运，产业工人数量大幅减少，这些城市近些年人口增量明显放缓，加之这些城市地价明显上涨，成本压力较大，盈利空间被明显压缩，长期来看，这些城市量价均面临较大的风险，房企还是要谨慎进入。

典型城市：人口外流、产业转型致人口扩张存疑，部分三四线规模或将下滑

1、泉州：传统产业转型升级致人口吸附力下降，人口规模优势逐渐减弱

泉州是全国民营经济高度发达的城市，目前泉州拥有上市公司100余家、中国驰名商标150余枚，被称为“品牌之都”，晋江、石狮等经济强市人口吸引力更为显著，产业工人众多。2018年底，泉州常住人口870万人，户籍人口仅有755万人，常住户籍人口差额达115万人，是三四线城市中为数不多的人口大量流入的城市，也是福建省唯一的流入型三四线城市。

但近几年受传统产业转型升级的影响，人口吸引力渐显疲软，2017年曾经出现短暂人口外流，加之泉州自有房屋量大制约内生需求，内生需求不是那么旺盛，未来泉州商品房成交规模近几年内大概率也会下滑。

1.1人口发展现状：全市人口净流入115万，下辖晋江、石狮等县市吸引力强过市区（略） 

1.2人口增长潜力下降：人口吸引力渐显疲软，2017年曾经出现短暂人口外流（略） 

1.3自有房屋量巨大：制约内生需求，2019棚改继续发力提供一定支撑

自2016年以来，泉州商品房成交量均保持1000万平方米以上，尤其是2018年泉州商品房销售面积高达1416万平方米，同比2015年增加了70%，成交均价也上涨了38%，房地产市场整体呈现量价齐升的态势。政策方面，泉州的调控政策堪比佛山、珠海，限购、限售、限价均早早的上马。即使是在政策的严控之下，泉州的房价还是有了明显的上涨，但是这一房价其实与其收入水平相比其实并不高，2018年其商品房成交均价9669元/平方米，其城镇居民人口可支配收入达46111元，按照人均30平方米/人计算，泉州的房价收入比不足6，房价可以说是相对便宜的；并且近期受大环境的影响，厦门、福州投资客群逐渐减少，商品房成交价格还有下滑之势。

此外，泉州统计局数据显示，泉州城镇居民人均住房面积高达70.5平方米，可以看出本地居民自有房屋量较多，内生需求量不是那么多，因此对于市场的支撑性也并不强烈。但是考虑到2019年泉州棚改量较2018年大幅增加，计划开工量达20836套，基本建成10974套，预计会对商品房市场起到一定的支撑作用，全年市场大概率呈现量稳价跌之势。

1.4风险警示：传统产业转型致人口吸引力下降，成交规模或将高位回落 

总的来看，泉州的房地产市场风险主要集中在需求侧，一是由于市场预期不再，投资客减少，另一方面，则是由于以传统制造业著称的泉州或在产业升级转型的道路中，人口吸引力或将降低，从仅年的人口数据来看，这些现象已经出现，2017年人口已经显出流出的迹象，2019年有大量的棚改支撑，成交规模或将持续在高位，但是随着未来棚改的逐渐退出，加之泉州自有房屋量巨大，全市人均住房面积高达72.2平方米，内生需求增长存在瓶颈，如果不能找到更多的新增购房需求，泉州商品房会在近几年内看到成交规模的大幅回落。

2，徐州：中心城区人口吸引力大，但高地价使得盈利空间明显缩小（略） 

2.1人口发展现状：人口基数大，但同时外流现象也比较严重 

2.2人口回流隐现：外出人口主要向苏南城市流动，近两年有微弱的回流迹象 

2.3区域差异巨大：成交量价持续上涨，贾汪区房地产市场表现明显差于其他城区 

2.4风险警示：贾汪区存在一定的库存风险，中心城区拿地需警惕成本过高。

总结：一二线城市长期发展无虞，

宿州、泉州等三四线城市面临较大风险

人口扩张型城市是房企目前布局的热点城市，但考虑到各城市在调控风险、传统产业转型升级、引人能力、房企竞争格局和成本压力等存在较大差异，各城市市场潜力各不相同。通过上文对45个人口扩张型城市风险点的梳理与评价，结果发现：一二线城市风险相对较小，三四线城市房地产市场压力较大，但导致各城市具体风险点的原因各不相同，风险点较大的城市（综合评分在2.8分以下的城市）大体可以分为以下三类：

1，泉州这类人口增长乏力的城市。这类城市或因为传统产业转型升级，使得人口增速逐渐放缓，譬如泉州就是因为自身产业经济不甚发达，人口持续外流，再如宿州，就业人口的减少使得内生需求增长疲软，房地产市场需求持续性堪忧。

2，北京、哈尔滨、天津这类调控政策严、土地价格上涨较为突出，人口增速缓慢的城市。这些城市往往是省会城市或是直辖市，房地产市场发展较早，房价处于较高水平，为遏制房价上涨，调控政策较为严苛，加之或被动、或主动的放缓人口增速，房地产需求增量有极大的不确定性，市场存在较大的风险点。尤其是哈尔滨，近些年人口流失严重，常住人口连续多年负增长，房地产市场规模大幅下滑，2018年哈尔滨商品房销售面积1042.8万平方米，同比下降16.5%。

3，沧州、邯郸、唐山等环京城市。这类城市地处环京区域，调控政策整体较其他三四线城市偏严，加之近些年河北全省大力度整治环保，许多传统制造业面临关停的命运，产业工人数量大幅减少，这些城市近些年人口增量明显放缓，加之这些城市地价明显上涨，成本压力较大，盈利空间被明显压缩，长期来看，这些城市量价均面临较大的风险，房企还是要谨慎进入。