行业透视 | 长三角二线“比拼”：合、甬潜在库存多，杭、宁、苏房价高位回落

在房企回归二线战略和长三角一体化规划利好下，合肥、南京、杭州、苏州、宁波等长三角二线市场受到高度关注。从合肥高溢价地频现、苏州再现区域地王、南京一天拍地百亿等便可见一斑。土地高热的背后，潜在土地库存是否会激增？地价、房价涨幅如何？未来这些城市供求关系会怎样？ 

土拍热度：合肥6成地块溢价率超50%

宁、甬、合地价三年新高

首先，从溢价率来看，2019年以来苏州、杭州、南京、宁波成交地块仍以低溢价、底价成交为主，溢价率低于10%的地块占比均在45%以上。其中杭州、宁波溢价率在10%以下的地块数量占比均超过5成。合肥是5个城市中土地市场热度最高的城市，溢价率在50%以上地块数量占比超过6成，低溢价成交地块占比不足20%。

实际上，多数低价成交地块仍主要集中在1、2月，3-5月各城市溢价率有所上涨，宁波、南京分别在3月和4月之后迎来一波土拍热潮。

土地市场热度上升，除了溢价率以外，地价是否真正回升才是最值得关注的。从5个城市前五月成交地块及其周边3公里范围内过去3年的平均地价涨跌来看，分化明显。

第一，合肥、南京目前地价已经站在了3年来的最高位，整体地价处于较高水平。例如合肥今年土地可比地价较2017年、2018年涨幅均在20%左右。从地价表现来看，这些城市上半年土地市场仍然较为火热，在这些城市继续高价拿地需要谨慎。

第二，苏州、杭州地价尚未回到2016年、2017年水平。杭州1-5月可比地价几乎与2018年相持平，但较2017年高点仍有15%的差距，整体拿地风险依然可控。苏州近两年地价攀升速度较快，几乎快要回到2016年高峰时期。

潜在土地库存：苏、杭潜在库存低且去化快

5城库存积压均处中心区外

近3年成交的含宅地块（住宅、商住、综合类地块）中，不乏已经开盘并销售的项目，我们统计了其中已经销售的部分，以此计算近三年这些城市的潜在库存，可以看到：

宁波由于土地供应的绝对值较高，潜在库存仍然最多，超过3000万平方米；其次合肥、南京和杭州的潜在库存都在2500平方米左右，值得一提的是杭州3年成交经营性用地总量仅次于宁波，但潜在库存量仅仅比苏州高，说明杭州土地——项目——销售的周转速度相对较快，而这些潜在存量的去化周期仅仅需要1.5年；苏州潜在库存则仅有2000万平方米，以近三年的成交体量来看2年即可去化完成。

细看库存积压的情况，5个二线城市潜在土地库存几乎都在中心区域以外，杭州萧山区、余杭区的潜在库存是其他区域的2倍以上；合肥则是以肥东、肥西县库存为主，主力发展的滨湖区潜在存量也接近300万平方米；南京的江宁区、浦口区潜在存量在600万平方米以上，而市中心的秦淮区仅有不足30万平方米。

苏州吴江区由于前几年才撤县建区，且面积较大，所以潜在存量在苏州各个区域中最大，市区范围内相城区是主要发展区域，活力岛板块是房地产主要发展区域；宁波整体存量较高，存量的分布也相对均衡，市区的海曙区、镇海区潜在存量均在100万平方米以上，此外，慈溪需要警惕库存风险，其潜在库存已经超过千万平方米，但2019年以来慈溪成交的含宅地块商住及纯宅地已经29宗，远高于宁波其他区域，长期来看将会产生过量供应。

去化周期方面，长三角5个核心城市的去化周期都维持在相对安全的区间，最大的合肥仅有3年左右，最小的杭州只有1.5年，加之这些城市人口密集、购房需求持续存在，只要政府维持合理的供地速度，城市理应不会产生严重的库存积压问题。

住宅成交：合肥、杭州、宁波成交

仍低于去年同期，4月之后市场开始下行

长三角5个核心二线城市中成交体量最大的是杭州，2018年杭州商品住宅成交金额和面积均在5个城市中最高，一方面是由于杭州平均房价较高，2018年杭州成交金额位居全国第一；另一方面也反映了杭州市场整体情况较好。

就2019年市场变化来看，5城走势相近，宁波表现抢眼，3-4月份成交放量，月度成交面积接近150万平方米，较其他4市高几乎翻倍。值得注意的是，三、四月份楼市小阳春过后，除杭州以外的4个城市均有不同幅度的下行，仅剩杭州商品住宅销售持续上行。

从前五月成交面积同环比来看，仅有苏州、南京2019年前五月成交量同比分别上涨49%和10%，杭州、合肥、宁波同比均出现不同程度下滑，其中合肥、杭州跌幅在10%以上。

库存结构：杭州库存及去化周期低

合肥库存压力主要集中70平方米以下

在住宅库存表现中，合肥、苏州、南京库存绝对量均在700万平方米以上。去化周期来看，除合肥、苏州等局部区域短期存在一定去化风险，宁波、南京、杭州基本维持安全区间内，杭州也是5个城市中，库存和去化周期最少的城市。

其中，合肥虽然相较其他4个城市库存绝对量和去化周期均较高，但自从去年末部分区域放松限签以来，成交量开始回升，去化周期环比下降19%，未来需求能够保持稳定放量，整体去化风险仍可控。

不同城市库存积压面积段也不尽相同。杭州、苏州各面积段库存去化相对均衡，去化最快的分别是90-100平方米的刚需和首改需求。合肥、宁波库存压力主要集中在90平方米以下小户型产品。尤其是合肥70平方米以下小户型去化近26个月，其中酒店式公寓占比近9成，这类产品体量甚于庞大，去化周期注定十分漫长。而南京120-140平方米户型去化超过11个月，除了大面积豪宅外，远超其他面积段，主要还是集中在高淳、溧水等远郊，这些区域目前中大面积需求尚未成熟。

房价水平：杭、宁、苏房价较2018年高峰回落

合肥房价涨势强劲

2017下半年以来，杭州的房价在5个城市中持续领跑，其次南京、苏州，房价波动上涨，但苏州表现得更稳定，南京则房价波动相对剧烈，值得一提的是，这三个城市的房价最高峰均发生在2018年末，2019年走势体现为波动下滑。

宁波、合肥房价相对较低，但合肥房价整体涨势强烈，2019年5月已经达到17303元/平方米，较2018年1月上涨26%，已于宁波相持平。

城市房价的上涨离不开居民购买力的支撑，从5个城市居民收入水平来看，2018年城镇人均可支配收入最高的城市是苏州，达到63500元/人，其次杭州、宁波人均可支配收入也超过6万元/人，合肥与这些城市的人均收入水平差距较大，仅有41484元/人。

从房价收入比来看，宁波、苏州分别为0.28和0.34，相对处于合理的水平，南京、合肥、杭州的房价对于城镇居民收入而言压力较大。

另一方面，结合地价来看，宁波、南京地价/房价数值较小，平均地价远低于平均房价，主要是受到土地成交区域的结构性影响，宁波2019年1-5月成交的含宅地块多位于象山、慈溪、奉化等远离城市核心区域的位置，而南京的土地出让中有一半位于溧水、浦口、高淳等区域，大大拉低了南京的土地均价，供地郊县化、郊区化将是二线城市土地市场难以避免的发展趋势。

综合而言，在土地市场表现上，5个城市均在二季度表现火热异常。尤其是合肥，从溢价率来看，无论是关注度和土拍热度都要高过其他4个城市。土地高热下，宁、甬、合可比地价达三年新高，随着二季度以来住宅成交回升的态势显著放缓，市场走势并不明朗，因此未来继续在这些城市拿地需要保持谨慎和理性。

就库存而言，无论是住宅库存还是潜在土地库存，5个城市都处于相对安全的区间，库存积压风险只存在于少数外围区域，且整体并未供应过量。长此以往，我们认为“因城施策”调控可能更加细化至区域，因此未来市场整体仍将会保持供求平衡。