2019年一季度房地产行业新变化之思考（上）

文/克而瑞研究

2019年一季度，房地产政策层面热闹纷呈：两会强调“夯实地方主体责任”，部分城市已出现调控局部性松动，央行数次降准信贷层面有所放松，房地产税立法将稳步推进，粤港澳大湾区规划落地……然而政策利好并未完全扭转地产行业“颓势”：1-2月商品房销售面积同比下降3.6%，因传统春节影响，新开工面积与土地购置面积增速也均大幅下滑,仅房地产开发投资额同比上涨11.6%，增速继续提升2个百分点。成交结构性分化加剧：一线和核心二线城市出现“回暖”征兆，而三四线因前期需求透支严重，回调压力巨大。 

在当前形势下，2019年调控政策能否“全面松绑”，对行业的刺激性作用能有多大？房地产税立法稳步推进，年内又将有怎样的新进展？价值回归，购房行为趋于理性，三四线城市是否又将进入新一轮的去库存周期？土地市场量缩价涨，未来一年又有哪些城市将成为热门的投资区域？面临低迷的市场，房企在低价走量还是有质量增长间又该如何抉择？一系列问题留待市场给出真正的答案……

政策：一季度政策依旧维稳

下半年或将逐步放开“四限”

一季度，房地产政策层面热闹纷呈，两会作为政策风向标，引发市场广泛关注，主要涉及房地产市场形势、调控政策、金融政策、房地产税立法、新型城镇化和居民购房能力等6大方面。多省市公布2019年棚改计划开工量，整体有升有降，结合市场实际情况，不排除“计划减量、实际超量”的可能性。粤港澳大湾区规划给渐显疲态的中国经济注入一针强心剂，核心引擎在于香港、澳门、深圳和广州4大中心城市，前海、南沙和横琴将成改革试验田及发展高地。珠海、济南、阜阳等布局松绑“四限”，海口、南京、西安等调降人才落户门槛，但并不等同于调控政策实质性转向。 

展望未来，为了避免陷入“一降就放、一放就涨”的恶性循环，叠加3月市场回暖，政策宽松预期将有所减弱。不过，2019年调控政策微调放松已在预期之中，预计上半年整体维稳，因城施策、分类指导，夯实地方政府主体责任；下半年压力城市将逐步放开调控，“四限”政策皆有放松可能性。

1.“因城施策”、“平稳发展”仍是2019年调控的主基调

聚焦2019年“两会”，主要涉及房地产市场形势、调控政策、金融政策、房地产税立法、新型城镇化和居民购房能力等6大方面。具体而言： 

其一，房地产市场形势：从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止房市大起大落”。“两会”期间住建部部长王蒙明确表示，保持政策连续性和稳定性，防止房市大起大落，2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展。2018年下半年以来，楼市、地市频现转冷特征，多数城市去化率均有不同程度的回落，部分城市更是以价换量。基于未来楼市预期的转变，房地产行业的调控目标已经由“坚决遏制房价过快上涨”转向“防止房市大起大落”。 

其二，房地产调控政策：平衡稳增长与防风险关系，调控强调地方主体责任。“两会”特别提出了“三稳”即稳预期、稳增长、调结构，并要处理好“三重关系”，意即统筹好国内与国际的关系，平衡好稳增长与防风险的关系，处理好政府与市场的关系。就房地产市场而言，“房住不炒、因城施政”的主基调并不会发生根本改变，在支持居民自住以及改善性购房需求的同时，着力打压投资、投机性需求。与此同时，中央会将更多的政策自主权下放给地方政府，根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。 

其三，房地产金融政策：信贷适度宽松纠偏，企业去杠杆居民稳杠杆。2019年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，与2018年略有不同，今年会适度提升赤字率来满足企业减税和保障民生的双重需求。区别于大水漫灌式强刺激，未来信贷政策还是要松紧适度，正如政府工作报告所示：不能只顾眼前，采取损害长期发展的短期强刺激政策，产生新的风险隐患；结构性去杠杆的目标要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住。联系到2019年初央行降准1个百分点，净释放增量信贷资金约8000亿元，意在维持银行间市场流动性合理充裕。预计2019年货币政策中性偏积极，年内再降准可能性颇高，定向降息而非全面性降息，着力缓解小微企业融资难、融资贵的困境。

其四，房地产税立法：正稳步推进立法，2020年或将提交审议。房地产税乃是房地产长效机制的重要组成部分，落地执行已是大势所趋。不过，考虑到立法程序的复杂性，预计2020年房地产税法草案将提交审议。尽管房地产税利于增加住房供应，但由于核心一二线城市人口长期净流入，供求不平衡问题难以实质性解决。而在实际征收环节，目前上海、重庆试点房产税两种模式或有一定的借鉴意义，上海对增量房源征税，新购住房应缴纳一定比例的房产税；重庆则对存量房源征税，主要涉及主城九区的高档住房。我们认为未来房地产税征收或将秉持“先易后难、稳步推进”的策略。正基于此，对房地产税立法不该风声鹤唳，作为一项基本制度性、系统性的长效措施，其对市场和行业的影响必将是长期的。 

其五，新型城镇化：加快农业人口转移，促进京津冀、粤港澳等区域协调发展。就三农问题，政府工作报告提出全面深化农村改革，抓好农业转移人口落户。一方面，有助于缓解农村“人少地多”的情况，盘活闲置土地，以期增加农民收入；另一方面，有助于提升城镇化发展质量，促进农村多余的人口市民化，从而为城市房地产市场发展提供需求支撑。值得一提的是，粤港澳大湾区、一带一路、京津冀协同发展等这些国家级发展战略的出台，对于区域房地产市场发展无疑是大有裨益，交通、经济、产业等快速发展，高素质人才大量引进，有望给房地产市场提供需求支撑。可以预想，随着同城化建设的逐步加速，未来房地产市场竞争格局将逐步由单一城市向城市群演变，人口流动也将不再局限于小城市向核心一二线单向迁移，更多的将是城市群内部流动和城市群之间的转移。 

其六，居民购房能力：以减税降负、保就业提升收入，增强居民购买力。减税乃是“两会”政府工作报告的关键词，企业层面普惠性减税与结构性减税并举，个人层面落实好新修订的个人所得税法，使符合减税政策的约8000万纳税人应享尽享。不得不说，此举对于刺激房企投资积极性，提升居民购买力等都大有裨益。另外，政府积极提出要着力促进就业创业，今年首次将就业优先政策置于宏观政策层面，对就业的重视程度可见一斑。

2、多省市棚改目标有升有降，“计划减量、实际超量”可能性颇高（略） 

3、粤港澳大湾区“四轮驱动”，或成为长三角一体化等城市群规划模板（略） 

4、珠海、济南、阜阳等局部松绑四限，但调控政策尚未实质宽松（略） 

5、多城调降人才落户门槛，购买力透支情况下刺激楼市效果有限（略） 

6、展望：一线回暖使政策宽松预期减弱，但逐步放松“四限”大势不变

3月，北京、南京、苏州、合肥、上海等部分城市成交量明显回升，其对市场预期影响有利有弊。一方面，好处在于市场看到希望，房企在加紧推售、抢收业绩的同时，势必将加大土地投资力度，近期福州、苏州等市土拍转暖即是明证。另一方面，在于政策宽松预期减弱，尤其是一线城市，土地供应长期受限，叠加市场需求依旧坚挺，长期来看房价犹存一定的上涨压力，鉴于政策松绑容易陷入“一放就涨”循环，政策维稳概率上升。 

但与此同时，一季度的市场回暖仍仅局限于部分核心一、二线城市，持续时间周期也尚存疑。当前房地产行业整体尚处下行调整期，尤其是三四线城市依旧面临较大的下行压力，2019年调控政策微调放松已在预期之中。 

预计2019年上半年调控政策仍将延续整体维稳的主基调，部分压力城市将率先适度微调放松，譬如调降人才落户门槛，支持单身、离婚家庭购房等；下半年厦门、大连、济南、合肥等压力城市将逐步放开调控，“四限”政策皆有放松可能性。当然，倘若2019年市场调整幅度超预期，甚至降价潮、高库存风险等现象重演，届时压力城市有望加快放松调控节奏，时间节点也将大为提前，以期抵御市场下行风险，更好地实现稳房价、稳地价、稳预期的调控目标。

行业：前2月销售如期负增长

仅投资增速逆势回升

步入2019年以来，楼市成交量持续走低，1-2月商品房销售面积同比下降3.6%，因传统春节影响，新开工面积与土地购置面积增速也均大幅下滑,仅房地产开发投资额同比上涨11.6%，增速继续提升2个百分点。具体来看：

1、前2月销售面积同比跌入负增长,延续去年以来下行调整走势

2019年1-2月，全国商品房销售面积为14102万平方米，同比下降3.6%，商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。以此来看，自去年下半年以来全国市场成交热度持续变冷、行业下行调整的趋势依然延续。前2月重点城市的新盘项目开盘去化情况也足以说明市场真实情况，虽然各房企采用少量推盘、以价换量等营销策略，但成交表现依旧不佳，认筹不足以致开盘去化率降至30%，甚至个位数。两相印证之下，销售回落也在市场普遍预期之中。 

从销售区域来看，中部小幅下滑、西部地区依旧增长，成为支撑当前行业销售的主力军，主要是中西部地区由于此前市场升温较慢，故尚存补涨行情，同比增长2.2%，但增速有4.7个百分点的回落，未来增速预计也难以保持；而份额较大的东部地区由于政策相对严苛，调控时间长叠加需求透支，同比降幅最大，达9.7%，降幅扩大4.7个百分点。 

我们预计在短期内，市场下行趋势仍将惯性延续。其中，一、二线城市在政策趋缓下成交量基本保持稳定，或者略有回升；受市场购买力透支、棚改开工量高位回调等多方面因素影响，三四线城市依旧面临较大的调整压力。

2、房地产开发投资增速同比增12%，唯一增幅逆市提升指标

2019年1-2月，全国房地产开发投资额为12090亿元，较2018年同期增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，中部、西部地区投资增速均明显回升，尤其是西部地区房地产投资同比增长16.8%，增速提高7.9个百分点。 

鉴于去年同期房地产投资基数并不低，且新开工和土地购置等多项相关指标降幅显著，我们认为投资增速逆市上行主要源于房企为抢跑业绩加紧施工所致。2019年1-2月份房地产开发企业房屋施工面积67.5亿平方米，同比增长6.8%，增速提高1.6个百分点，为开发投资额的增长贡献了巨大比重，因而带动了开发投资额增速的强劲上升。 

鉴于房地产销售持续不振，商品房销售面积现已步入负增长区间，在售项目去化率下降、销售周期拉长等一系列负反馈效应将显著抑制企业再投资热情，预计年内房地产投资增速将转升为降，步入下行通道。

3、新开工面积同比增6%而土地购置面积锐减34.1%，快开工与缓投资格局依旧（略） 

4、住宅待售面积增加117万平方米，库存恐将开启上升通道（略） 

5、展望：上半年仍将下行调整，信贷改善叠加调控放松后也有否极泰来机会

2019年房地产行业开局不佳，销售、新开工、土地购置等皆降，但房地产投资仍具韧性，加快施工进度以备供应抢跑乃是重要因素。展望未来，2019年将是过去十年调整压力最大的上半年，但也有否极泰来的机会，信贷环境的逐步改善叠加地方调控放松预期，部分城市已然出台刺激购房措施。在这样的情况下，我们对于后市给出如下几点判断： 

一是今年上半年销售规模仍将保持低位，增速下行调整，但在一、二线企稳回升带动下也不会大幅下跌； 

二是在售项目去化率下降、销售周期拉长等将显著抑制企业再投资热情，预计年内房地产投资增速将转升为降，步入下行通道; 

三是土地购置面积增速将低位回升，下行行情下房企普遍调整拿地策略，均衡成本和利润的保守谨慎风格将成为未来房企的主要基调; 

四是随着市场成交热度持续萎缩，全国住宅待售面积恐将进入新一轮库存上升周期。

供应：整体同、环比齐跌
预计二季度各线城市将显著回升

据CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示：2019年前2月71个重点城市新增供应面积约为4283万平方米，同比下滑23%，与2018年四季度同期锐减64%。自去年四季度以来市场加速下行回调，叠加春节传统淡季，一线城市供应环比大降而同比回升；二线城市供应持续低迷，同、环比皆跌；多数三四线城市同、环比跌幅超过50%。随着“抢开工、抢销售”策略成为市场共识，项目推盘意向增强，预计二季度新增供应将会显著回升。

1、一线城市供应量环比锐减七成，二季度有望继续低位回升

前2月，一线城市整体商品住宅供应面积下滑明显，新增总量共计239万平方米，环比锐减76%，同比上涨48%。各城市方面，四城供应环比皆大降六成以上，特别是北京和深圳新增供应不足50万平方米，跌幅高达80%；同比来看，一线四城均高于去年同期水平，广州、上海同比皆有30%的上涨，深圳同比增幅高达1752%，主要是受去年同期新增供应基数较小的影响。 

预计二季度盘源预售审批通过将陆续入市，特别是春节之后2月中下旬以来一线城市二手房市场交易明显活跃、新房成交量也随之放大，迎来难得的“小阳春”销售窗口期，预计二季度供应量会显著增加，但受城市前几年土地供给限制，新增供应总量还是难有突破。

2、二线城市供应同比跌幅最甚，二季度新增供应将显著提升

前2月，25个重点二线城市商品住宅新增供应量总计2046万平方米，环比下跌70%，同比下滑25%、跌幅高于其他各线城市。各城市来看，半数以上城市环比跌幅均超过60%，其中长春更是下跌了90%以上；同比来看各城市分化较为明显，南京、苏州等城市放量显著，同比增幅超70%，而其余大部分城市均保持同比下跌趋势，其中济南、厦门供应体量不足20万平方米，在整体市场遇冷的情况下，二线城市供应收缩符合预期。 

我们预计二季度各城市间分化仍将加剧。部分二线城市陆续发布新政，如：山东全面取消城镇落户限制、南京实施积分落户等政策的实施提高了城市居民的合理购房需求，加之一季度供应有所回暖，更多企业选择合理价格推盘入市缓解资金压力，预计二季度新增供应将会显著提升。而诸如厦门等少数二线城市供应节奏仍将放缓，受春节和市场环境下行的双重影响，成交量持续维持低位，商品住宅存量大，库存消化周期位居全国前列，预计二季度供应量仍将保持低位。

3、三四线城市供应同、环比皆跌，新开工加速推动供应将持续高位

受整体市场下行的影响，春节返乡置业潮较去年明显失色。三四线城市商品住宅新增总供应量1998万平方米，环比减少52%，同比下滑24%。受春节前集中放量的影响，三四线城市供应集体表现乏力，在42个监测城市中仅北海、汕头、丽水、贺州环比有所增长。从同比来看，半数以上城市下滑幅度超过全国平均水平，仅有11城供应面积好于去年同期，其中肇庆、北海同比分别上涨221%和114%，纠其原因主要是因为去年同期基数较低且较好的城市基本面给开发商足够的信心布局市场。 

现阶段大部分三四线市场处在深度调整期，虽然预期政策有所放松，但房价已经触及居民购买力上限，因此为避免库存压力的进一步加剧，2019年全年供应将会有所放缓，但就上半年而言，随着三四月传统旺季的到来，二季度开发商推盘入市积极性将显著增强，且过去两年三四线城市大量的土地成交都将集中形成供应，因此我们预计二季度三四线城市整体供应将会显著增加。