【2017年报点评07】旭辉集团：新增土储创新高奠定规模提升基础

克而瑞研究中心   沈晓玲、冯惠

2017年，旭辉集团全年实现1040亿销售额，完成目标率达130%，且近3年合同销售年复合增长率高达70%；2017年全年新增土地建面1320万方，拿地总金额达1083亿，规模稳健扩张；但是从权益部分来看，企业今年权益合同销售额为550亿，权益比例仅为53%，而其他千亿房企基本都能占到70%或以上。另外，今年旭辉新增楼板价高达8000元/平米，或将考验房企利润。

自2014年起，旭辉的合同销售年复合增长率都在逐渐提升，业绩表现越来越好。2017年全年，旭辉实现1040亿合同销售额，同比增长96%，成功在年底搭上千亿房企的末班车，相对于全年800亿的销售目标而言，完成率达130%，属行业领先。

但旭辉2017年全年权益销售金额仅550亿，权益比例为53%，而其他千亿房企权益销售基本都能占到70%或以上，旭辉需要适当提高权益占比。2018年，旭辉公布了全年1400亿的销售目标，公司只要以35%的同比增长速度就能够轻松达到。

从旭辉集团的合同销售区域分布来看，长三角区域以678亿的销售业绩，62%的贡献率位居全国四大区域之首，且遥遥领先；其他三个区域业绩也都有不同程度增长，其中中西部区域全年实现了146亿的销售业绩，同比增长高达245%，并且在2017年，珠三角区域实现了5年来零业绩的突破，共完成16亿的合同销售额。

另一方面，从城市能级的合同销售占比来看，旭辉集团二线城市全年合同销售达855亿之多，占比公司全年销售的8成有余，对比2016年62%的销售占比情况上升了20个百分点，同时，三线城市的销售占比小幅上升了1个百分点，而其一线城市的销售占比下降了21个百分点。

在冲刺千亿销售规模下，2017年旭辉在拿地上十分积极，拿地规模同比翻番，拿地销售比达104%。2017年全年，旭辉共获得78幅地块，新增土地建面1320万方，于2016年的650万方新增土地而言，同比翻番；新增土地权益建筑面积590万方，新增地块平均权益为43%，相较于去年25%权益比例上升了19个百分点，权益占比有所提升。

2017年，旭辉共投入1083亿新增土地总价，且旭辉2017年78幅新增地块平均楼板价达8206元/平米（剔除香港地块，平均楼板价为7975元/平米），是2013年以来，新增土地楼板价最高水平，且和全年16530元/平米平均销售均价相比，接近半成；从旭辉新增土地明细来看，规模较大的武汉、重庆等地块楼板价均高于平均市场楼板价，为保证足够的利润，企业将来或需要花更多精力在产品打造上。

旭辉新增土地储备在各大城市能级分布上，以潜力型二线城市为主。从2017年的新增土地城市能级分布占比来看，二线城市占比达81%，其中重庆、合肥、武汉、天津、青岛等5个强二线城市的总和即占据了全年新增土地的半壁江山。

在城市进入方面，旭辉运用三大策略完成全国战略性布局。从2017年旭辉集团新进入的城市分布及区域发展来看，旭辉主要有3种布局策略。

• 首先，选择全国发展潜力巨大的强二线城市，逐步渗透区域，如选择进入郑州、成都、西安等城市逐步渗透中西部区域，布局青岛、济南、大连、石家庄等城市深耕环渤海区域；

• 其次，进入无锡、太仓、嘉善、平湖、温州等环沪热点三四线城市，稳固长三角热点都市圈及省域渗透；

• 最后获取香港、东莞、中山、南宁等热点城市的土地，实现公司在粤港大湾区的布局，同时也完成了在珠三角区域的布局。

截至2017年底旭辉集团土地储备为3100万方，同比去年的1750万方增长了77%，权益土地储备建面达1600万方，同比增长了52%。同时，随着企业将18年前2月新收购的项目以及旧城改造项目逐渐在未来挂牌确权，企业总土地储备有望突破5000万平方米。

根据年报公布数据来看，2017年旭辉集团的净利率提升至19%，相较于2016年上升了5个百分点，有所改善，而在营利性指标方面，今年毛利率上升至27%，同比上升2个百分点。但旭辉在销售和土储方面，强二线城市占比较大，随着这些城市楼市调控政策进一步趋严，旭辉未来盈利能否持续上升还有待观察。

在资本运营方面，公司财务风险控制情况相对较好。整体来看，旭辉的净负债率近几年正在逐步降低，2017年净负债率升至51%，和去年相比基本持平。长短期债务比为2.62，相比2016年有所改善，现金短债比为2.52，短期内无还款压力。