【实录】丁祖昱和地产大咖聊了4小时，精华都在这了！

　　7月8日下午，CRIC研究中心举办了第十四届地产金融形势发布会，总结当前的房地产市场，并从典型房企以及资本界的视角出发，深入探讨现阶段的房企转型与价值重构议题。以下为会议嘉宾的部分演讲内容。

　　今年的房地产政府是需要做多的

　　丁祖昱 易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长

　　上半年最大的利好还是政策，今年整个的政策特别是利好政策出台快，出台比较迅速，都在一季度纷纷出台了，二季度其实没啥特别针对房地产的。在327和330政策都出来了，出来之后并不是说政策本身有多大效用，而是告诉大家，今年房地产肯定是政府需要做多的，不会去做空的，不会去调控的。在这种情况下面给了整个业内，或者给我们从业者一颗巨大的定心丸，这是最核心的。

　　市场：整体来看非常不错

　　从市场情况来看，52个城市成交总量是同比增加26%。从城市来看，一线城市非常不错，尤其是二季度以来，二三四线城市则出现了分化。

　　从库存情况来看，普遍在6月末的时候，周期开始下降，一线城市同比去年下降了25%左右，二三线城市下降了百分之十几。这段时间的整体市场风险越来越低，存量减少，消化周期变快，整体来说市场非常不错。

　　土地市场现在还是处于回稳的过程，商品房和商品住房这块成交飞速的回升，全国大多数城市在1-5月份表现非常一般，土地市场在二季度出现了回升，不过相比住宅市场还是慢的。地块议价率在走高，特别是北京、上海的土地、广州的土地，到6月份的时候，大家对后市的看法也发生了变化，争夺土地相对激烈。

　　企业：房企集中度继续上升

　　从二季度销售情况看，在一季度相对低迷的情况下，二季度出现了爆发。房企集中度在继续上升，前十强上升到19.6%，百强企业占了43.01%。一百强有四成以上，今天大公司市场集中度的上升，达到了非常高的程度。完成目标情况来看，时间过半，大多数房企都在40%以上。

　　从销售业绩来看，各个企业有一些变动，整个排名有些企业上升的非常快，股市的利好作用，使得深圳、北京、上海二季度大量造富的群体获利之后进入到房市。特别是二季度除了政策之外，股市带动了整个房地产，成也萧何，败也萧何。

　　展望：今年房地产会继续保持回稳态势

　　三季度不容乐观，真正的需求特别是有购买力的需求，在二季度已经提前释放了。从城市上来说，一线比较稳定，二线分化很清楚，三四线城市一定是挑战，整体市场不好，三四线也立马不好。

　　从企业角度来说，现在要考虑清楚，到底是升级还是转型，有没有级可以升，是不是已经到了毕业的时候，还要不要做房地产。从企业战略的角度，从企业价值的角度必须重新思考，要想清楚未来怎么做。

　　度过这一两个月艰难的时光之后，今年房地产还是会继续保持回稳的态势，但七八月份得咬紧牙关，勒紧裤腰带非常谨慎非常认真地对待当前的市场。

　　三大因素发现房企价值

　　吴绮敏 易居资本合伙人、总经理

　　对所有的企业来说，他的价值有三个因素。第一是账面价值和市场价值的比较，这个反映了企业是不是价值型的。第二是投资预期。这个企业给大家的投资预期是什么样的。第三是企业的赢利能力。这是三个非常经典的因素决定了一个企业的价值。我们可以不断地在今天跌停的市场上去寻找有价值的企业。

　　房地产企业账面的利润可能非常高，但地产上市公司的价值还不算很高，因为地产公司杠杆太高了。在资本市场看来没有持续的现金流，当你开发完，或者拿了地以后，或者今天即使账上有现金，不能确定下个月还有没有现金。这两个因素影响我们看待大部分地产公司的价值。

　　房企如果还是传统的以开发为主，现金流是受到质疑的。如今房企的价值要作出改变的话，首先要把单纯的开发变成持续稳定的收益，比如商业的收益、办公的收益，然后也可以尝试资产证券化。这是从收益的结构来看，如何挖掘房企的价值。

　　房企转型与价值重构 路径及案例解析

　　章华 鼎信长城(北京)投资管理有限公司董事长

（节选自章华总当日下午《房地产并购趋势与房企价值重建》演讲PPT）

新常态下房企转型之“术”

　　泰禾：大金融+轻资产 部署未来转型

　　朱进康  泰禾集团副总裁兼商业地产总经理

　　泰禾在上市之前就步入金融这个板块了，上市之后又发展到另外一个阶段。我们不断地在转型，一个是内在的策略性要求，还有一个是外部环境的逼迫。

　　到了今天整个房地产又发展到另外一个阶段，今天泰禾一样又面临着转型的时机，在这点上我们也是做了一些精准布局，我们这次转型可能还是围绕自己的一些特色。

　　第一个是大金融的部署，持之以恒的从福建海峡银行(投资)到东兴证券，都是一直在坚持大金融部署。

　　第二个转型，泰禾比较关心的是房地产开发这块怎么转型，特别是商业地产的转型。我们现在准备走出来轻资产的板块。通过轻资产模式，未来泰禾有大规模的发展，后面的招商、一卡通、第三方支付的公司，这是我们未来的转型方向，往轻资产走。

　　在商业地产转型中，我们主要做两点。第一是创新。万达商业的优势在于快，为了快他百货也自己干，电影也自己干，KTV也自己干，他这三个优势你能做得了吗？对于万达是好的，但你全部用来，那肯定转型(商业)是失败的。

　　第二是要结合企业的特色，如果不结合企业的特色任何转型都是失败的。我们转型商业一定不是大众化的，还是要做一些精品商业。对于精品商业也走了很多弯路，至少我们转型还是很成功的。在原来大家理解的综合体的零售和体验式业态之外，我们重塑了商业模式，提出购物中心综合体有三个含义：第一个，综合体是为城市提供服务的地方，你需要的各种服务在综合体上都能实现；第二个定位我们把综合体当成是城市的景点，我在这个综合体不购物也不吃饭，我来逛一逛也有感觉，这种综合体就能够成功；第三从互联网思维来讲，综合体应该是实体的社交平台，基于这样的理念，整个产品设计都推翻了，所有的城市综合体的理念，比如在泰禾可以让酒店甚至写字楼成为综合体的一部分。

　　把做脏活累活的物业企业转变成盈利企业

　　梁兵  中奥到家董事、副总裁

　　随着彩生活的上市，做O2O、物业的企业和跨界做这个行业的房地产企业越来越多。最近充斥于耳的，包括万科的物业准备独立上市、中海的分拆等等。为什么资本会越来越关注这个行业？我是这样去解读这个事。我们发现这个行业里有了存量资本，2014年我们有170亿平方米的房地产销售存量。如何把物业企业从干脏活累活的企业，转变成一个能够盈利的企业？传统物业公司成本结构里可能65%-85%都是在人力资源的成本费用上，随着国家战略的转型和升级，人口红利这块我们能够享受到的利润越来越少，这个瓶颈遇到之后企业的转型是必然的。

　　我们发现大家目前最热衷在O2O这块转型。当时易居资本为什么投我们，就看重我们两个字叫“管家”，这个“管家”可以起到了online和offline中间的连接和互动作用。在这样的大背景之下，我们和易居资本之间的合作就产生了，最后也出来了一个新的概念，叫做“线下有管家，线上有实惠”的平台。

　　在转型的过程中，我们是一个不断试错的过程，在做“+互联网”也好，“互联网+”也好，我们所有的同行跟我们一样都在摸索，直到今天为止可能没有一个行业非常成功的典型案例出现。在我们这个行业里面，最多的一种思维就是物业公司来主导O2O，或者是房地产公司主导O2O，都自认为自己有一定量的客户，认为客户就是用户，先想有什么东西推给我们客户，就能实现O2O运行效果。

　　但实际上我们经过了大概有两次的开发之后，我们发现这个路径是错的。我们互联网思维是从用户的需求端来发起，先采集是用户的需求，到底你这个企业能做什么先放到一边去，客户要什么，然后我们的企业再看你能做什么，能做的自己做，不能做的可以链接社会资源来做，做的可能比我们自己还专业。通过我们新的“爱到家”平台的测试，黏性和转换率是有非常显著的提升。