【实录干货】房企金融创新与未来发展之路！

　　本文整理自4月9日CRIC研究中心主办的《2015年一季度地产金融形势发布会》上嘉宾的演讲，有删减。

　　演讲嘉宾：

　　丁祖昱：易居中国控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长

　　倪建达：易居金融服务集团董事长、钜派投资联席董事长

　　竺劲：东方证券房地产行业首席分析师

　　耿靖：绿地金控董事长

　　丁祖昱：房企必须积极思考如何有效转型

　　从当前的环境来看，经济下行压力加大，多措施并举“稳增长”，经济步入“新常态”。2015年GDP增速定在“7%左右”，因而“稳增长”方针不变，“两会”首次明文提出支持改善性住房需求并将加大保障房投资力度，从稳定住房消费和推动房地产开发投资两个途径促进经济增长。

　　政策：调整力度远超预期

　　从政策来看，调供应与促需求并举，降首付与减税齐发，力度远超预期，2015年房地产市场政策环境将保持宽松，一季度多方利好已接踵而至；调整内容多是预料之中，调整力度却是大大超出预期。

　　3月27日，国土部和住建部联合发布新政，正视国内楼市供应结构性过剩问题，提出多种解决方法，意欲从供应端出发，在行业根源上调节市场供求矛盾。3月30日，住建部又联合银监会发文称二套首付下调至4成，首套公积金首付2成；与此同时，财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限至两年。这些都表明了当前中央政府对房地产行业呵护的决心。

　　市场：一季度差强人意

　　从数据来看，一季度数据并不是很好，因为一季度的政策刚刚出来，效应尚未显现。虽然一线、二线、三四线城市3月成交环比涨幅均超50%，但一季度仍差强人意，全国58个重点城市共成交4755万平方米，同比下跌10%，仅一线城市实现逆转上涨。

　　从存量及消化周期来看，多数城市库存同比增长，消化周期再拉长，随着成交量的企稳回升，多数城市3月底库存环比回落，但7成城市消化周期同比仍在攀高。监测的24个重点城市3月底总库存21086万平方米，同比上涨2成，平均消化周期18.7个月，处警戒线以上。整体来说目前压力尚可。

　　土地市场继续走冷，一季度表现出量跌价升态势，一线城市及重点二线城市成交占比不断加大。重点地块底价成交为主，溢价地块多集中于一线城市及市场表现较好的二线重点城市，且部分优质地块溢价率走高，高价地块竞得者多以知名房企联合体为主。

　　企业：TOP100房企业绩全面下滑

　　从一季度的销售情况来看，虽然比去年略有下降，但是还能保持整体的数量级。我们刚刚发布了一季度房企百强排行榜，只有10亿元的门槛值，一季度对房企来说还是起步的阶段，要拼还是看二三季度的整体业绩。

　　一季度TOP100榜单中，入榜企业销售金额及面积门槛均呈现下滑。其中，TOP20企业面积门槛降幅最大，达到24%，金额门槛也有明显降低。年初市场低迷行情持续，房企销售普遍受到影响，大型房企首当其冲。

　　从企业的业绩来看，市场反弹低于预期，上榜房企业绩全面下滑，2015年一季度，TOP20企业仅6家实现业绩同比增长，其余均出现不同程度的下滑，一季度TOP20企业平均销售金额较2014年同期下降15.37%。

　　从销售目标来看，房企淡化销售目标，质量增长取代规模增长。21家典型房企2015年销售目标同比2014年实际销售额，增长13%，增速同比下降9个百分点。典型房企销售目标涨幅普遍放缓，一是因为房企对2015年楼市行情普遍持乐观谨慎的态度，二是房企发展理念改变，不少房企不再制定销售目标，更多追求利润增长，比如万科、世茂、龙湖等企业，都提出了“有质量的增长”。

　　展望：2015年市场整体稳定

　　2015年行业利润率将持续下滑，部分企业要亏损、出局。然而，企业转型不确定性高，部分房企有失败可能性。为此，房企必须积极思考如何有效转型、创新和变革。

　　虽然2015年的市场应该能整体稳定，但不可过分乐观，前三次市场调整后的量价提升也不会在2015年体现。2015年，房企间的竞争将更加激烈，尤其是除了延续榜首之争外，第二梯队中的房企也将根据优势寻找适合的创新模式，并以此为自身的核心竞争力。

　　相比2014年，房企更加意识到房地产行业的竞争已不仅仅是规模之争，2015年房企将更注重利润的增加。2015年将是房企的转型调整年，在制定销售目标时也将更谨慎，在新常态下如何走好自身未来的发展道路是房企关注的重点。

　　倪健达：资金成本倒逼，房企更青睐金融创新

　　房地产调控从2012年开始到现在已经有3年多时间，这3年时间非常好，这个行业从政府层面来讲，已经是凉风平吹，不管是税的政策、土地供应的政策，还是金融的政策都有利好。这些利好政策要变成真正的市场动力需要一段时间，我认为这一段时间应该是在3个月到半年。我认为，在2015年房地产行业会变得比较健康，比较正常。

　　房地产行业在10年以前，钱是比较便宜的，原因在于环境比较宽松，所有的银行对房地产业的支持力度、政策都比较大，土地也是比较便宜，基本上是现在土地价的10%左右，甚至是10%都不到。房地产的黄金十年中，钱便宜，但房价不便宜，所以发展商的日子很滋润。随着宏观调控不断地深入，开发商的利润空间和盈利能力都面临非常大的挑战。

　　随着这几年金融业的发展，资金的成本越来越高，特别是余额宝出来以后，整体上的资金成本大幅上升，银行传统模式随着金融业的发展在瓦解。中小开发商拿到相对便宜资金的机会越来越少，而且现在社会上的资金基本上都到股市去了，突然之间风向标开始发生改变，投资人都把目标关注到证券市场和投资领域，房地产行业从原来万千宠爱在一身变成了需要温暖的行业。所以中央出台很多政策来温暖这个市场，是为了社会发展平衡的需要。

　　那么问题来了，钱都到股市去了，我们这个行业发展的钱到哪儿去获取？作为这个行业里面的老兵，我觉得可以尝试着为这个行业做一些什么，所以就离开了开发商的队伍，加入了易居资本和钜派投资。

　　像钜派这样的企业更灵活，我在开发商从几千元的销售到几亿的销售，所以很有理由相信，这是一个巨大的市场。中国从买房子开始买服务，现在又增长了一个服务——“卖钱”，把钱卖出去也是一种服务。有很多上市公司正在研究轻资产化的管理模式，凡是需要大量资金的，由我们有经验的管理团队，为这些分散的投资人去打工，来体现管理团队的价值，这个在国外是非常好的模式。

　　房地产发展经过了很多年，今年“两会”上克强总理提出了“互联网+”，就是你什么行业都可以加上互联网。我们在这个领域高度关注房地产业发展跟金融服务之间的关系，每个发展商面临的问题不一样，需要寻找合适的金融工具来解决这些问题，易居资本和钜派投资就是提供这样的金融服务，希望以后有更多的机会跟大家一起交流。

　　竺劲：房地产开发商要拥抱互联网

　　房地产业从黄金时代到白银时代，互联网行业从互联网发展到“互联网+”，目前我们处的是新的时代，就是产业互联网时代，而不是原来的消费互联网时代。什么是产业互联网？就是“互联网+”。“互联网+”的目标是什么？深度挖掘传统行业里面具备互联网化的东西，把企业虚拟化，而不是把人虚拟化。

　　我们认为房地产是最有潜力的互联网行业，主要的理由有两点：一是巨量市场，根据商务部的统计，房地产行业11万亿，家具建造行业4万亿，汽车2.5万亿，钢铁市场2.5万亿，这个就是中国经济的主要巨量构成，房地产和云相关，这是具备产业互联网容量的。二是房地产市场重度垂直，信息极端不对称，非常不标准化，需要服务去做的一个行业，所以重度垂直也是符合互联网产业的方向。

　　怎么从互联网角度来理解房地产生意？开发商在销售房子的过程当中完成了流量的转化，一个是供方的流量，一个是住户的流量，房地产做互联网金融的应用场景主要在购房，其他的就比较难。因为房子的不动产性质，买房子必须要看，不能像商品电商和O2O服务一样足不出户就可以完成交易。我们看到一次新房的购买是一次深入的沟通，并且具有极大的可延展性，因为买了房还会衍生很多别的需求，这个就是应用场景的可延展性，在整个房地产企业做金融的核心反应是购房。

　　互联网金融本质上还是金融，金融行业做的三件事情就是转、存、贷——转就是支付；存就是存款，互联网中就叫互联网理财；贷就是贷款，互联网贷款就叫互联网融资，也就是P2P。P2P是一个很好的产品载体，大家原来房子买了，缺少一个投资品，那么刚好P2P给你提供一个平台。

　　房地产是高度依赖于融资的行业，我们把房地产里边能做金融的切成四块：一个是开发(B)，解决开发商的资金问题；二是新房销售(C)，解决购房交易中的一些痛点；三是二手经纪(2C)，社区是粘性非常低的互联网金融，房产经纪可以有一些用户，但是做一些产品是比较难的；四是社区(C)。整体来看，最简单的互联网金融模式，对于房地产开发商来说就是P2P。

　　不过，我要很遗憾地告诉大家，在互联网金融模式中，房地产产业依赖最大的场景依然是购房，房地产业能做的只有借贷，理财的可能性会扩大。开发商可能要失望了，服务商屌丝逆袭了。

　　还好，我们拥有刚刚起步的互联网金融市场和巨量的地产市场，开发商也不是完全就没有机会。对营销经理来说，要用金融工具帮助快速去化，而对开发商老板来说，卖地产项目买金融牌照，要增强用户思维，降低周转思维。“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。”房地产开发商都要拥抱互联网。